توقعت شركة جيه إل إل للاستثمارات والاستشارات العقارية أن يشهد النصف الثاني من العام الجاري تبدلات إيجابية نحو سوق دبي العقاري، عطفاً على عدد من العوامل التي شهدها السوق مؤخراً، والتي تتضمن تحركات لشركات التجزئة في دمج تجارب التسوق عبر الإنترنت والتسوق في المتاجر والأسواق التجارية.
وقالت «جيه إل إل» إن التحركات شهدت توقيع غرفة تجارة وصناعة دبي مذكرة مع موقع سوق دوت كوم لمساعدة المزيد من الشركات الصغيرة والمتوسطة ومشاريع ريادة الأعمال في المنطقة في تقديم خدماتها عبر المنصات الإلكترونية، حيث قالت إن هذه الخطوة تثبت مساهمة دبي المستمرة في الانتشار المتصاعد لقطاع التجارة الإلكترونية الذي تتوقع غرفة تجارة وصناعة دبي أن تصل نسبته إلى 10 في المائة من إجمالي حجم تجارة التجزئة في دبي في المستقبل القريب.
وأوضحت أن شراء شركة أمازون مؤخراً لـ«سوق.كوم» شكل تقدما كبيرا للتجارة الإلكترونية في المنطقة، واستجابة لهذا التوجه، استحوذت «إعمار مولز»؛ أضخم مالك في دبي لأصحاب التجزئة، على حصة الأغلبية في «نامشي»؛ موقع لتجارة الأزياء عبر الإنترنت في دبي خلال الربع الثاني.
وقال كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث لدى جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: «ظلت الأوضاع في سوق دبي هادئة إلى حد بعيد خلال الربع الثاني، ومن المتوقع أن تتبدل الأجواء السائدة في السوق بشكل إيجابي خلال النصف الثاني من العام».
وشهد قطاع المساحات الإدارية تيسيراً في بعض اللوائح التنظيمية حيث تم السماح بممارسة أنشطة شركات الأوفشور من داخل مركز دبي المالي العالمي والحصول على رخصة مزدوجة للسماح للشركات بممارسة أنشطة شركات الأونشور والأوفشور من مقر واحد. وهذه اللوائح الجديدة قادرة على زيادة الطلب المحتمل على المساحات الإدارية داخل مركز دبي المالي العالمي، مما يمهد الطريق لنمو اقتصادي شامل داخل الإمارة.
وبحسب التقرير الصادر من جيه إل إل بعنوان «نظرة عامة على السوق العقارية في دبي عن الربع الثاني لعام 2017» فإن النمو السريع في قطاع السياحة بدبي على مدار العقد الماضي عقب إطلاق استراتيجية الحكومية الرامية إلى تنويع الاقتصاد في إطار الاستعداد لمعرض إكسبو 2020 أدى إلى فتح الأبواب أمام قطاع الضيافة ليصبح أكثر تطوراً وتعقيداً، وأصبح المستثمرون الآن أكثر إبداعاً في طريقة تعاملهم مع القطاع مع ظهور النتائج التي حققتها صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على قطاع الضيافة، وتقوم الآن الأطراف الرئيسية التقليدية بإعادة النظر في استراتيجياتها من خلال وسائل مثل تغيير العلامة التجارية أو التحول من العلامات التجارية التقليدية إلى العلامات التجارية الأكثر قرباً من المستهلك.
* مساحات الوحدات السكنية
شهد قطاع الوحدات السكنية بيع 5400 عقار سكني مكتمل خلال الأشهر الخمسة الأولى من عام 2017، في مقابل 4500 وحدة تم بيعها خلال نفس الفترة من عام 2016، ومع هذا النمو المطرد، شهد الربع الثاني دخول المزيد من الوحدات إلى السوق مع استمرار أسعار البيع في الانخفاض. ومع ذلك، ظلت الأسعار في سوق الوحدات السكنية هذا العام مستقرة مع اقتراب دورة الهبوط من نهايتها.
* المساحات الإدارية – المعروض
شهد قطاع المساحات الإدارية في دبي تسليم نحو 33 ألف متر مربع خلال الربع الثاني لعام 2017 بإنجاز مبنى «تماني آرت» في الخليج التجاري، مما رفع إجمالي المخزون إلى نحو 8.788 مليون متر مربع، ومن المنتظر إنجاز 190 ألف متر مربع أخرى خلال النصف الثاني من عام 2017، غير أن بعض المشاريع قد يتم إرجاؤها إلى عام 2018.
* شريحتان
لا يزال أداء قطاع المساحات الإدارية منقسماً إلى شريحتين، مع وجود طلب جيد على المباني ذات الملكية الفردية في المناطق الحرة وتلك التي توفر رخصاً مشتركة. وقد أدى ذلك إلى استقرار نسبة الشواغر في منطقة الأعمال المركزية عند 14 في المائة خلال الربع الثاني لعام 2017، وارتفع متوسط الإيجارات في منطقة الأعمال المركزية ارتفاعاً طفيفاً (بنسبة 1.3 في المائة مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى 1947 درهما للمتر المربع خلال الربع الثاني). في حين لا تزال السوق الثانوية أضعف من حيث الأداء، إذ تراجعت قيم الإيجار بنسبة 37 في المائة على مدار العام الماضي، بسبب استمرار وفرة المعروض في سوق المساحات الإدارية الخاضعة لقانون ستراتا ووجود ضعف عام في جانب الطلب. ورغم أن الأداء في سوق المساحات الإدارية المميزة ظل ثابتاً نسبياً على مدار العام الماضي من حيث عدد الشواغر ومستويات الإيجار، شهد الطلب تراجعاً كبيراً بسبب تأخر الكثير من شاغلي الوحدات في اتخاذ قرارات التأجير أو تفضيلهم للخيارات الأقل تكلفة.
* الوحدات السكنية – المعروض
شهد الربع الثاني من عام 2017 دخول 3600 وحدة جديدة إلى السوق. وتتضمن قائمة المشاريع البارزة التي تم إنجازها 584 وحدة تاون هاوس في قرية الورسان في المدينة العالمية، إضافة إلى 250 فيلا في الفرجان. وبلغت نسبة الشقق 60 في المائة من الوحدات المنجزة وتتوزع هذه الشقق على مجموعة من الأماكن مثل مرسى دبي وميدان والوصل. ويجري العمل حالياً على بناء 25 ألف وحدة أخرى، ومن المقرر تسليمها قبل نهاية عام 2017، ولكن من المرجح ألا يتم تسليم سوى نصف هذه الوحدات إلى المشترين قبل نهاية العام.
ويوجد في قطاع الوحدات السكنية في دبي نحو 78 ألف وحدة قيد الإنشاء ومن المقرر تسليمها بحلول عام 2020، مما يشير إلى حدوث نمو قدره 15 في المائة مقارنة بمستويات المعروض الحالية. ومن المتوقع أن تبلغ نسبة النمو السكاني 3.5 في المائة سنوياً، مما يجعل هذا المعروض المحتمل زائداً عن مستوى الطلب الأساسي وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع مستويات الشواغر في حالة إنجاز جميع هذه الوحدات وفق الجدول الزمني المحدد. ورغم أن الكثير من الوحدات تستهدف المستثمرين الدوليين والمحليين، يصبح التحدي الرئيسي عندئذٍ ضمان توفير المستأجرين ومن ثم تحقيق عائد مرضٍ على الاستثمار.
* سوق المشترين
كان قطاع الوحدات السكنية في دبي «سوقاً للمشترين» على مدار العامين الماضيين، نظراً لتراجع متوسط أسعار البيع لكل من الفلل والشقق بنسبة تتراوح بين 5 في المائة إلى 10 في المائة خلال الفترة من بداية عام 2016 حتى منتصف نفس العام. وبعد مرور عام، باتت الأوضاع مستقرة (حيث انخفضت الأسعار بنسبة أقل من 1 في المائة من بداية عام 2017 حتى الربع الثاني، مع اقتراب دورة الهبوط من نهايتها. وسوف تعتمد الحركة القادمة في الأسعار (صعوداً أو هبوطاً) على عدد ما يتم إنجازه فعلياً من المعروض المحتمل البالغ عدده 78 ألف وحدة خلال الثلاثة سنوات القادمة. ويستند افتراضنا بحدوث ارتفاع طفيف في الأسعار خلال الاثني عشر شهراً القادمة إلى حالات التأخير التي يشهدها إنجاز المعروض.
ولا تزال الإيجارات في تراجع مقارنة بالعام الماضي بانخفاض تبلغ نسبته 6.5 في المائة و4.2 في المائة للفلل والشقق على الترتيب. وهذا الانخفاض من نصيب المستأجرين الجدد، إذ يقل عدد المالكين الراغبين في تخفيض قيمة الإيجار بالنسبة للمستأجرين الحاليين.
* منافذ التجزئة – المعروض
شهد الربع الثاني إنجاز مركز تجاري واحد صغير في جزر جميرا والذي أضاف 2800 متر مربع إلى إجمالي المساحة القابلة للتأجير في السوق. وتتضمن المشاريع المقرر إنجازها خلال النصف الثاني من عام 2017 مساحة قابلة للتأجير قدرها 220 ألف متر مربع يجري إنشاؤها في الوقت الراهن، ومن المتوقع أن يسهم مشروع ذا بوينت في نخلة جميرا ومرسى السيف في الحمرية بأكثر من 50 في المائة من إجمالي هذه المساحة. وتتواصل أعمال الإنشاء في دبي لاند، إذ من المقرر إنجاز نحو 40 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير خلال النصف الثاني من عام 2017.
ومما لا شك فيه أن دبي هي أبرز أسواق التجزئة بمنطقة الخليج، إذ تبلغ مساحة المراكز التجارية فيها 3.39 مليون متر مربع، متقدمة بذلك على عدد من المدن الكبرى الأخرى مثل أبوظبي (2.62 مليون متر مربع) وجدة (1.21 مليون متر مربع) والرياض (1.17 مليون متر مربع). وعلى المستوى الدولي، يبلغ نصيب الفرد من مساحة منافذ التجزئة في دبي ضعف نصيب الفرد تقريباً في لندن، مما يشير إلى سمعة دبي كمركز عالمي كبير لمنافذ التجزئة.
وبالنظر إلى ضعف ظروف السوق، قد يحدث بعض التأخير الذي قد يؤدي إلى حالات تأخير وتخفيض في المعروض المستقبلي من منافذ التجزئة. ومن المتوقع زيادة الضغط من أجل إنجاز المشاريع وتسليمها خلال العامين القادمين، تحسباً للتحسن المحتمل في مستوى الإنفاق على مبيعات التجزئة أثناء معرض إكسبو 2020.
* السوق تحت الضغط
بدأت الإيجارات في قطاع التجزئة في تسجيل تراجع طفيف خلال الربع الثاني، مما يدعم الأقوال المتناقلة خلال الأشهر القليلة الماضية والتي تشير إلى أن السوق كان تحت ضغط. ولا يزال المالكون مستمرين في اتباع مناهج للتأجير تُعتبر مواتية للمستأجرين، من أجل الحفاظ عليهم، ورغم التحديات التي تحيط بالصورة قصيرة الأجل لسوق منافذ التجزئة في دبي (بسبب تباطؤ معدل النمو الاقتصادي وقوة الدولار الأميركي)، لا تزال الصورة أكثر إيجابية على المدى المتوسط والطويل.
* الفنادق – المعروض
شهد الربع الثاني دخول 2500 غرفة جديدة إلى السوق، مما رفع الإجمالي إلى نحو 80400 غرفة. ومن بين الفنادق التي ساهمت في تحقيق هذه الزيادة فندق فايسروي نخلة الجميرا (477 غرفة) ودوسيت دي 2 كنز (240 غرفة) وسانت ريجيس بولو ريزورت (181 غرفة). وجميع المشاريع المنجزة حتى هذا الوقت من العام من فئة الفنادق عالية الجودة والفاخرة، مما يؤكد اعتماد المدينة الكبير على الشريحة السوقية المتميزة. ومن المرجح أن يستمر نفس النمط على مدار النصف الثاني من العام رغم إنجاز فندق روف تريد سنتر (270 غرفة) وتغيير الاسم التجاري لفندق ياسات جلوريا وتجديده ليصبح أكبر عقار لمجموعة فنادق ميركيور في العالم. وتمثل الشريحة متوسطة الجودة في دبي نحو 18 في المائة من إجمالي الغرف المتوفرة في السوق، وتقع الغالبية العظمى من هذه الغرف في مناطق مثل بر دبي ومنطقة تيكوم. ومن المتوقع أن يسهم هذا القطاع بنسبة 8 في المائة فقط من إجمالي عدد الغرف الإضافية المنتظر تسليمها بحلول عام 2020، فيما تبلغ نسبة الشريحة المتميزة 40 في المائة.
* أعداد الزوار
لا يزال الضغط الواقع على متوسط الأسعار اليومية مستمراً في دبي، إذ بلغت قيمته خلال الربع الثاني من العام 206 دولارات في مقابل 213 دولارا في العام الماضي، مسجلاً انخفاضاً سنوياً قدره 3.2 في المائة. وظلت مستويات الإشغال مستقرة إلى حد بعيد عند 83.8 في المائة، مما أدى إلى تراجع طفيف في قيمة العائد لكل غرفة متاحة من 175 دولارا من بداية عام 2016 حتى شهر مايو (أيار) من نفس العام إلى 173 دولارا خلال نفس الفترة من عام 2017، واستمرت أعداد زوار مدينة دبي في الزيادة مدعومة بالزيادة في عدد الزوار القادمين من جميع الأسواق الرئيسية. ومثلت منطقة جنوب آسيا 17 في المائة من إجمالي عدد الزوار، وسجلت كل من الهند وباكستان زيادة سنوية بواقع 24 في المائة و16 في المائة على الترتيب. وعقب تطبيق التغييرات التنظيمية الإيجابية التي تسمح بمنح الزوار القادمين من الصين وروسيا التأشيرة فور الوصول، زاد عدد هؤلاء الزوار بنسبة 63 في المائة و108 في المائة على الترتيب من بداية عام 2017 حتى شهر أبريل (نيسان) من نفس العام. وستظل عمليات تحسين البنية التحتية لقطاع الضيافة (بما في ذلك خطط توسعة المطار الحالية) وتعزيز جودة وتنوع المعروض (عن طريق استحداث خدمات تناسب الأسواق سريعة النمو مثل الصين) في القلب من الجهود الرامية إلى تنمية القطاع بطريقة سلسة ومستدامة.
المصدر : https://wp.me/p70vFa-kBh
