أثبتت التجارب السابقة أن السوق العقاري تعرض ويتعرض للكثير من التحديات والمعوقات التي تحول دون استقراره ونموه وبقائه ضمن أعلى معايير الشفافية اللازمة لاستمرار نشاطه، وأكثر ما يؤثر سلباً في النشاط العقاري انعدام الشفافية وضعف التنظيم وعدم وجود قوانين وتشريعات متطورة قادرة على التماشي مع الحراك الحاصل لدى السوق العقاري بشكل دائم، فيما يواجه السوق العقاري لدى دول المنطقة أحيانا تحديات السيولة وصعوبات الحصول على التمويل وارتباط وتيرة النشاط العقاري بقطاعات رئيسية كقطاع الطاقة والنفط، إضافة إلى ارتباطه بحركة الاستثمارات الخارجية للدول والتي تشهد تذبذبات متواصلة، الامر الذي يؤثر في حجم الاستثمارات ومعدلات العائد المحقق، وعلى المستوى المحلي للسوق العقاري لدى دول المنطقة فمازالت مهنة الوساطة العقارية تستحوذ على النسبة الكبرى من التأثيرات السلبية التي تحيط بالسوق العقاري بيعاً وتأجيراً وعلى كافة التعاقدات ذات العلاقة، وفي ظروف الانتعاش والتراجع، ذلك أن المكاتب العقارية والذين يمتهنون السمسرة العقارية ينشطون مع كل ارتفاع على الطلب وانخفاض المعروض من المنتجات العقارية على اختلافها، فيما تستخدم هذه المهنة في أحيان كثيرة كأداة احتكار للمنتجات والمخرجات العقارية المختلفة بهدف رفع أسعارها بشكل أكثر والايحاء بأن المعروض في تناقص سريع، مستغلين بذلك حاجة الناس للمنتجات العقارية وامتلاكهم أدوات السوق وتفاصيله، وعلى الرغم من صدور الكثير من القوانين والتشريعات المنظمة، الا أنها مازالت تحتاج للكثير من التعديلات والمتابعة .
تنظيم قطاع الوساطة
ويقول تقرير شركة المزايا القابضة إن الحراك العقاري لدى قطر في الوقت الحالي بات أكثر حاجة إلى إعادة تنظيم قطاع الوساطة العقارية والشركات والمكاتب العاملة في هذا المجال، حيث تسعى وزارة العدل القطرية إلى إصدار قانون للوساطة العقارية يهدف إلى ضبط السوق العقارية والقضاء على العشوائية للمكاتب والوسطاء العقاريين غير المرخصين والحد من التجاوزات التي يقوم بها الدخلاء على هذه المهنة، في حين تعمل وزارة العدل القطرية جاهدة للارتقاء بمهنة الوساطة العقارية وبما يتوافق ومتطلبات التنمية الشاملة التي تشهدها الدولة ويساهم في تطوير السوق العقاري ورفع شفافيته واستقراره، ذلك أن السوق العقاري القطري عانى كثيراً ضعف تنظيم مهنة تنظيم الوساطة العقارية وبالتالي بات من الملح إصدار القانون في أسرع وقت ممكن نظرا لتنامي السوق العقاري في الدولة ولا بد من وجود قانون حديث يتناسب والتطورات المسجلة .
ويحمل القانون المنوي إقراره الكثير من الايجابيات على السوق العقاري وعلى مستوى مهنة الوساطة العقارية خلال الفترة القادمة، حيث ستقتصر أعمال الوساطة العقارية على القطريين فقط وألا تقل حصة القطري في كل شركة تمارس النشاط العقاري عن 51%، فيما سيكون هناك اشتراطات تتعلق بالأهلية لا بد من توافرها لدى العاملين بمهنة الوساطة العقارية وأن يعمل الوسيط بناء على تفويض من المالك وأن يلتزم الوسيط بالسرية التامة في المعاملات وأن تتوافر لدى الوسيط كافة التجهيزات واللوازم ذات العلاقة بممارسة المهنة، هذا وسيتولى عملية المتابعة والاشراف على عمل الوسطاء العقاريين وتلقي الشكاوي إدارة متخصصة لدى وزارة العدل كما سيعمل هذا القانون على تنظيم المزادات العقارية والتثمين العقاري وإدارة العقارات، في المقابل سيفرض القانون الجديد عقوبات رادعة على كافة المخالفين لأحكامه .
تحديات كبيرة
ويقول تقرير “المزايا” إن السوق العقاري القطري، كغيره من الأسواق المجاورة يواجه تحديات كبيرة ذات علاقة بمزاولة مهنة الوساطة العقارية وعدم تنظيمها، الامر الذي أثر وبشكل سلبي وكبير في أسعار الأراضي والعقارات، فكثير من ارتفاع أسعار الايجارات والاراضي، سببها دخول أكثر من وسيط عقاري في عملية البيع أو التأجير، الامر الذي يؤدي دائما إلى ارتفاع قيمة الايجار أو أسعار الأراضي، في حين تتركز أصابع الاتهام نحو سماسرة العقارات في التأثير السلبي بأسعار الأراضي والعقارات وذلك من خلال تعمدهم إثارة الشائعات والاخبار المضللة والتي تؤدي في المحصلة إلى رفع الاسعار دون مبرر، وبالتالي أصبحت الحاجة ملحة لاصدار القوانين المتخصصة ذات العلاقة بتحديد مهام الوسيط العقاري واشتراطات ذات علاقة بالأهلية والخبرة والتدريب، ذلك أن النشاط العقاري السائد والاتجاه نحو بناء المزيد من المجمعات والابراج السكنية يتطلب تنظيما أكبر للسوق العقاري والعاملين فيه، ويأتي في مقدمة استهدافات القانون الجاري العمل على اعتماده، للحد من المضاربات وحماية الاطراف كافة، فيما يعول على هذا القانون إعادة ضبط السوق العقاري القطري، حيث يعمل عدد كبير من الوسطاء والسماسرة دون ترخيص من الجهات الرسمية ذات العلاقة .
الحاجة إلى وساطات متخصصة
ويؤكد “المزايا” حاجة السوق العقاري القطري إلى شركات وساطة عقارية متخصصة تعمل على رفع الوعي الاستثماري بالقطاع العقاري اعتماداً على أسس ومعايير اقتصادية بعيدة كل البعد عن العشوائية والتي تعمل على رفع أسعار العقارات وتضخيمها، في حين بات السوق أكثر حاجة إلى شركات أو مؤسسات عقارية تتمتع بثقة كبيرة وبإدارة متخصصة بالقطاع العقاري، تشرف عليها جهات رسمية ذلك أن ارتفاع مستوى العشوائية لدى السوق العقاري من شأنه أن يعطل آليات العرض والطلب ويؤسس لفقاعات عقارية وتضخم غير مبرر على أسعار التعاقدات والمبايعات والاسعار السائدة، والجدير ذكره أن ظاهرة دخول وسطاء غير قانونيين وغير مرخصين يمكن ملاحظتها لدى الاسواق العقارية لدى دول المنطقة جميعها مع اختلاف التأثيرات السلبية بين دولة وأخرى تبعا لوتيرة النشاط العقاري وتطور القوانين والخبرات لدى كل سوق، وعملت هذه المهنة ومنذ البداية على جعل السوق العقاري اكثر عشوائية وكان لهم تأثيرات سلبية في الاستثمار والمستثمرين، ذلك أن أغلبية العاملين غير المرخصين ليس لديهم الخبرة والمؤهلات اللازمة لمزاولة المهنة وبالتالي ساهموا بطريقة مباشرة وغير مباشرة بإضعاف آليات العرض والطلب لدى السوق وساهموا في الوصول إلى سقوف سعرية حقيقية على أغلبية التعاقدات، اعتبرت فيما بعد على أنها الاسعار الحقيقية التي تقوم عليها الصفقات العقارية اللاحقة .
تشريعات لضبط السوق
وأشار تقرير “المزايا” إلى أن دول المنطقة تعمل جاهدة على إقرار المزيد من القوانين والتشريعات التي تساهم في ضبط السوق العقاري والحد من الممارسات السلبية التي يشهدها تبعا للدورات الاقتصادية على القطاعات الرئيسية بين الانتعاش والاستقرار والتراجع والكساد، وتأتي مخاطر الوساطة العقارية، كونها تأخذ صفة الاستثمارية على التعاقدات والمبايعات العقارية على اختلافها، في حين كان وسيكون للتطور الحاصل على آليات عمل الوسطاء وفي مقدمتها التسويق والترويج عبر المواقع الالكترونية، أهمية كبيرة في تطوير التشريعات والقوانين المنظمة .