المسدي: زيادة وتيرة نشاط التطوير العقاري والبناء تسلط الضوء على التغيير الحاصل على طبيعة الاستثمار في القطاع العقاري بدبي
يتوجه المستثمرون العقاريون في دبي إلى تطوير قطع الأراضي عوضا عن انتظار عوائد من أرباح البيع في سوق تضاءلت فيه أعداد المضاربين بشكل ملحوظ.
تم تسليط الضوء على هذا التحول الكبير في السوق خلال معرض سيتي سكيب جلوبال اليوم، من قبل فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة إف إيه إم العقارية، إحدى أكبر شركات الوساطة العقارية في دبي.
وقال المسدي: “بين العامين 2010 و2013 وفي مناطق دبي الرئيسية، كانت تجارة الأراضي واحدة من أكثر الاستثمارات العقارية ربحية. لكن خلال السنوات الثلاث الماضية، بلغت أسعار الأراضي الحد الأعلى لها، وهو ما ساهم في القضاء على فرص شراء وبيع الأراضي لتحقيق الأرباح خلال مدة قصيرة أو متوسطة.
وأضاف: “مع تضاؤل نسب إعادة البيع بشكل ملحوظ، قامت أعداد أكبر من أصحاب الأراضي باتخاذ قرار تطويرها، مدفوعين بالبنية التحتية المتكاملة في المناطق الرئيسية مثل الداون تاون، الخليج التجاري ومرسى دبي”.
وتظهر الأرقام الصادرة عن مركز الإحصاء بدبي زيادة ملحوظة في عدد تصاريح المباني متعددة الطوابق خلال السنوات الثلاث الماضية – 1368 مقارنة بـ 674 بين العامين 2010 و2013 – وتتوقع ’إف إيه إم العقارية‘ إقبالا كبيرا على خدمات استشارات تطوير الأراضي التي تقدمها.
وأوضح المسدي: “يتوجه أصحاب الأراضي لتطوير المشاريع على أراضيهم بتمويلات مجزية من البنوك الطامحة لتمويل المشاريع العقارية، بشرط أن يكون مبلغ الأرض مدفوعا بالكامل وأن تكون وضعيتهم المالية جيدة. عليهم الأخذ بعين الاعتبار أن نسبة الربح ستكون متواضعة في حال وظفوا سيولة تكلفة المشروع بالكامل وقاموا بالبيع حال انتهائه. لكن هناك عائد مميز على الاستثمار ومعدل عائد داخلي جيد يمكن الحصول عليه في حال قاموا بالتخطيط بشكل جيد للتمويل البنكي والبيع على المخطط”.
وتابع حديثه قائلا: “بالنسبة للأشخاص الذين ملكوا الأراضي لفترة عامين لكن لا خبرة لديهم بالتطوير، يمكنهم البحث عن شراكة تطوير معتمدة أو البحث عن شركة لإدارة المشاريع تتمتع بسجل موثوق في استشارات التطوير العقاري بدأ من دراسة جدول المشروع وانتهاء بإدارة عمليات التسويق والبيع”.
في ذروة ازدهار تجارة الأراضي قبل 2014، كانت المناطق الرئيسية مثل داون تاون دبي، الخليج التجاري ومرسى دبي من أكثر المناطق ربحية. واشار المسدي أن قطع الأراضي المصنفة (جي+ 18++) التي أطلقتها دبي العقارية في داون تاون دبي خلال العامين 2010-2011 مقابل 195درهم للقدم المربع ارتفع سعرها ليصل إلى 240 درهم للقدم المربع على المساحة الطابقية الاجمالية. نفس قطع الأراضي تباع الآن بسعر 350-450 درهم للقدم المربع في السوق الثانوية.
وعلق قائلا: “لكن هناك عدد من المستثمرين الذين قاموا بالشراء بهدف التطوير، وارتفاع أسعار الأراضي لمدة قصيرة جذب العديد من الراغبين بإعادة البيع لكسب ربح بوقت قصير”.
ويشير المسدي إلى أن التحول في استراتيجيات الاستثمار من قبل أصحاب الأراضي تعكس تحولا إيجابيا أكبر بعيدا عن المضاربات في السوق العقاري بدبي. البيانات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك تظهر أن مبيعات العقارات على المخطط قد زادت في السنوات الأخيرة، لتعادل مبيعات العقارات الجاهزة مع بدايات الربع الثاني من هذا العام.
وأضاف المسدي: “مع انخفاض عدد المضاربين في مبيعات مراحل الإطلاق، ارتفعت نسبة مبيعات العقارات على المخطط أو قيد الانشاء بشكل ملحوظ من قبل مستثمري الفترات المتوسطة والطويلة أو من قبل المستخدمين النهائيين. لم يعد السوق مسيطرا عليه من قبل المضاربين الساعين للبيع والشراء بسرعة لتحقيق الأرباح”.
الأصل في هذا التغيير أن المستثمرين المتخصصين بمراحل الإطلاق بين العامين 2012 و2014 كانوا قادرين على الشراء على المخطط والبيع بربحية خلال 12 شهراً.
وشرح قائلا: “لكن مع بداية العام 2015، بدأ المطورون يطلقون مراحل جديدة ومشاريع مصاحبة ضمن المشاريع القائمة، وعرض نفس الأسعار مع نفس خطط الدفع الجذابة. هذا يعني أن المستثمرين الذين اشتروا الوحدات القديمة بخطط الدفع الأصلية الأقل جاذبية، باتوا يواجهون صعوبة في البيع بربحية في وقت قصير”.
واختتم: “مع تقلص حجم الفرص ذات المدة الزمنية القصيرة، تحول المستثمرون في استراتيجياتهم للاستثمارات متوسطة وطويلة المدى. لذا بدأنا نلاحظ أن أعدادا متزايدة من المستخدمين النهائيين يشترون على المخطط، أو مستثمرين يتطلعون لتأجير ممتلكاتهم والاستفادة منها عند استلامها، أو انتظار الوقت المناسب لإعادة بيعها”.
المصدر : https://wp.me/p70vFa-lAd
