مال واعمال – الامارات في 25 ابريل 2021 -أدى الدعم الحكومي لمشتري المساكن من خلال وديعة صغيرة إلى موجة من العروض المغرية، و لكن يجب على المشترين الدخول وأعينهم مفتوحة على مصراعيها.
أنا وصفت بأنها وسيلة لمنح أصحاب المنازل المحتملين الوصول إلى سوق الإسكان. عندما أعلن المستشار ريشي سوناك عن خطة ضمان الرهن العقاري لتشجيع البنوك وجمعيات البناء على إقراض الأشخاص الذين لا يستطيعون سوى دفع وديعة منزلية بنسبة 5٪ ، أعلن ذلك كوسيلة لتحويل ” إيجار التوليد إلى شراء جيل.
وأدت هذه الخطوة ، التي تم إطلاقها الأسبوع الماضي ، إلى موجة من منتجات الرهن العقاري الجديدة في السوق ، داخل وخارج البرنامج. لكن تم تحذير المشترين من أنهم ربما يدفعون سعر فائدة أعلى للقروض الجديدة مما لو كان لديهم وديعة أكبر.
ثم هناك قلق من أن الضمان قد يؤدي إلى زيادات في أسعار المساكن ، مما يجعل الأجيال القادمة تضطر إلى الاقتراض أكثر. أو يمكنهم إسقاط الناس وإغراقهم في الأسهم السلبية.
رحب آخرون بالمخطط الجديد. يقول مارك هاريس ، الرئيس التنفيذي لسمسار الرهن العقاري SPF Private Clients: “إن إطلاق خيارات متنوعة بنسبة 95٪ للمقترضين أمر إيجابي للغاية وسيساعد العديد من الأشخاص الذين لم يكن بإمكانهم الوصول إلى سلم الإسكان”.
سوق جديد
عندما ضرب الوباء ، قام مقدمو الرهن العقاري ، خوفًا من التداعيات الاقتصادية لـ Covid-19 ، بسحب الصفقات إلى حد كبير حيث يحتاج المشترون إلى وديعة بنسبة 5 ٪ فقط. في مارس من العام الماضي ، كان هناك 378 منتجًا للرهن العقاري متاحًا ، وفقًا لموقع المعلومات المالية Moneyfacts ، لكن هذه المنتجات اختفت إلى حد كبير.
في الشهر الماضي ، أعلن Sunak عن مخطط تضمن الحكومة بموجبه قروض 95٪. بموجب هذا المخطط ، تضمن الحكومة جزءًا من الرهن العقاري في حالة تعثر المقترض.
كانت الأخبار وحدها كافية لتشجيع بعض المقرضين على العودة إلى السوق – في شهر مارس ، بدأت جمعية البناء في يوركشاير بتقديم صفقة 95 ٪ دون استخدام الضمان الحكومي .
و في الأسبوع الماضي ، بدأ المقرضون الذين يستخدمون الضمان في إطلاق منتجات ، معظمها بشروط ثابتة مدتها سنتان.
تُظهر الأرقام من Moneyfacts أفضل عرض ذي قيمة كقرض عقاري ثابت لمدة عامين في هاليفاكس بنسبة 3.73٪ ، مع رسوم ترتيب تبلغ 999 جنيهًا إسترلينيًا.
خارج المخطط ، يقدم الرهن العقاري الثابت لخمس سنوات من Barclays’s Springboard فائدة بنسبة 3.45 ٪ ، على الرغم من أنه يتطلب ضامنًا.
أفضل إصلاح لمدة خمس سنوات بدون ضامن هو 3.89٪ من جمعية بناء كوفنتري ومترو بنك (كلاهما خارج المخطط).
وعادةً ما تكون المعدلات على الشريحة الجديدة من منتجات 95٪ أعلى منها على القروض حيث يكون لدى المشتري وديعة أكبر. تقول Rachel Springall من Moneyfacts أنه من المهم طلب المشورة المالية لأن بعض الصفقات بموجب الخطة الجديدة قد لا تكون هي الأفضل.
وتضيف: “لا يزال الأمر كذلك هو أنه إذا كان بإمكان المقترضين تمديد ودائعهم إلى 10٪ ، فسيجدون المزيد من الصفقات بمعدلات أقل ، ولكن ، لأسباب مفهومة ، قد لا يكون هذا خيارًا للبعض”.
“من الواضح أن هناك مجالًا أكبر بكثير لتحسين الاختيار بالنسبة للمقترضين بإيداع 5٪ فقط ، ولكن من المحتمل أن تكون عملية بطيئة وثابتة قبل أن نبدأ في رؤية أحجام المنتجات عند المستويات التي شهدناها قبل أن يسحبها العديد من المقرضين في عام 2020.”
بموجب المخطط ، لا يمكن أن يكون للمقترضين مصلحة في أي ممتلكات أخرى. في حين أن الحد الأقصى لشراء العقارات هو 600 ألف جنيه إسترليني ، مما يعني أن الحد الأقصى للقرض 570 ألف جنيه إسترليني ، فقد حدد بعض المقرضين عرض الرهن العقاري بمبلغ 500 ألف جنيه إسترليني.
القيمة وليس السعر
يجب أن يدرك المقترضون أنه عندما يقدم المقرض رهنًا عقاريًا بنسبة 95٪ ، فإنهم يفعلون ذلك بناءً على تقييم المقرض ، وليس السعر.
تقول سارة ويليامز ، مؤلفة مدونة Debt Camel ، إن إيداعك قد لا يكون كافيًا في نهاية المطاف لشراء المنزل الذي تريده.
تقول: “لنفترض أن لديك عرضًا بقيمة 160 ألف جنيه إسترليني قبل شراء منزل ، 5٪ منه يساوي 8000 جنيه إسترليني ، لذلك إذا كان لديك 10000 جنيه إسترليني مدخرًا للإيداع ، فقد تعتقد أن هذا كثير”. ولكن إذا كان مسح المُقرض ينتج تقييمًا بقيمة 155 ألف جنيه إسترليني ، فسوف يقرض 95٪ فقط من هذا المبلغ الأقل ، وهو 147.250 جنيهًا إسترلينيًا. وهذا يتركك مضطرًا للعثور على 12750 جنيهًا إسترلينيًا ، أي 160 ألف جنيه إسترليني مطروحًا منه 147250 جنيه إسترليني.
ظهرت أيضًا أسئلة حول مدى تكلفة شراء منزل ، حتى مع وجود المخطط الجديد. وجد التحليل الذي أجرته صحيفة الغارديان أن المشترين الفرديين في الثلاثينيات من العمر ، على متوسط الأجر في المملكة المتحدة ، سيظلون محرومين من الشراء في حوالي نصف مناطق السلطة المحلية في إنجلترا وويلز.
إلى جانب ذلك ، هناك مخاوف من أن المخطط الجديد سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن ، وفقًا لوليامز. هناك خطر حقيقي يتمثل في أن دعم الحكومة لقروض الرهن العقاري بنسبة 95٪ سيؤدي ببساطة إلى زيادة أسعار المساكن.
“بالنسبة للأشخاص الذين يمكنهم الآن الشراء ، قد لا يكون ذلك مهمًا. ولكن قد يعني ذلك أن المشترين لأول مرة في غضون عامين يبحثون في الحاجة إلى ودائع أكبر ورهون عقارية أكبر ، كما تقول.
التهديدات المستقبلية
ما لا يحميه النظام الحكومي هو حقوق الملكية السلبية ، عندما تصبح قيمة العقار أقل من الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه.
مع وجود رهن عقاري بنسبة 95٪ ، فإن مجرد حدوث انخفاض طفيف في قيمة المنزل قد يعني أنك في حالة ملكية سلبية. يمكن أن يؤدي هذا إلى صعوبة في الانتقال إلى المنزل أو الحصول على صفقة أخرى ذات فائدة ثابتة عندما تنتهي الصفقة التي أنت فيها.
يقول ويليامز: “قد يكون الوقوع في فخ الأسهم السلبية في منزل صغير جدًا أمرًا صعبًا للغاية”. “لذلك إذا كان هذا منزلًا مبتدئًا وتتوقع أن تضطر إلى الانتقال في غضون بضع سنوات بسبب الأسرة المتنامية ، فقد تكون هذه مشكلة حقيقية.”