طالب مستثمرون بتوحيد عقود البيع في القطاع العقاري بدبي، لوجود بنود خلافية في العقود، أبرزها رسوم الصيانة، وموعد التسليم للوحدات المبيعة، وكيفية إلغاء التعاقد، واسترداد مقدمات الحجز، مؤكدين أنه من الضروري أن يكون هناك نموذج لعقد موحد يضم البنود الأساسية.
في المقابل، استبعد مطورون عقاريون إمكانية توحيد عقود البيع بالقطاع العقاري، وذلك لاختلاف هذه العقود من مطور لآخر، مشيرين إلى أنه يمكن توحيد البنود الأساسية بين المطورين في عقود البيع، لتجنب الخلاف مع المشترين.
وأكدوا أن كل العقود يتم عرضها على دائرة الأراضي والأملاك بدبي، لاعتمادها بما يطمئن المستثمرين.
بدورهم، طالب خبراء عقاريون، المستثمرين بضرورة قراءة عقود البيع قبل الدخول في أي التزامات مالية، مؤكدين أن رسوم الصيانة وإلغاء التعاقد من أبرز البنود الخلافية في العقود.
نقاط خلافية
وتفصيلاً، قال محمد يحيى، (مستثمر)، إنه دفع مقدم تعاقد مع إحدى الشركات العقارية، لكنه وجد نقاطاً خلافية بالعقد، مطالباً بضرورة وجود عقد موحد يستطيع المستثمر أن يثق به.
وقال محمد جابر، (مستثمر)، إنه قرأ عقوداً لمطورين، لعزمه شراء وحدة سكنية، لكنه وجد أن هناك نقاطاً خلافية، من الممكن أن تثير النزاع في المستقبل مع المطور. وأضاف أن من بين النقاط الواردة بالعقود، ما يتعلق بمواعيد التسليم، والتأخر فيها من قبل المطور، وما يتعلق برسوم الصيانة وكيفية احتسابها.
وأكد أحمد السيد، (مستثمر)، أنه وجد عدداً من البنود في عقود البيع، منها ما يتعلق بالحيازة والمسؤولية، مضيفاً أن هناك بنداً في أحد العقود ينص على أنه «من حق البائع إخطار المشتري من خلال إخطار خطي، يفيده برغبته في تمديد تاريخ الربع المتوقع للإنجاز مرة واحدة أو أكثر»، وهذا الأمر لا يصب في مصلحة المستثمر، حسب قوله.
وتابع أن أحد البنود، يشترط أن «يدفع المشتري 50% على الأقل، من سعر الشراء، إلى البائع».
ولفت إلى أن أحد البنود التي وجدها في العقود، يشير إلى التزامات الملاك بخصوص خدمات المرافق والخدمات الأخرى، إذ يشير البند إلى أنه «يتحمل الملاك مسؤولية دفع كل الرسوم الخاصة بتوصيلات المياه والكهرباء والتكييف والمياه المبردة والاتصالات والغاز والإنترنت وتوصيلات الخدمات المرفقية الأخرى، ورسوم فصل واستهلاك هذه الخدمات، علاوة على أي ضرائب عقارية أو ضرائب هيئة محلية مفروضة على وحداتهم، من قبل جميع مزودي الخدمات المرفقية، أو السلطة المختصة من حين لآخر، متى تم تحديد وفرض هذه الضرائب على نحو مستقل، على أن يحملها مستقبلاً للمستثمر أو لمشتري الوحدة السكنية».
صعوبة التنفيذ
في المقابل، قال رئيس مجلس الإدارة المدير العام لشركة «فالكون سيتي أوف وندرز»، سالم الموسى، إنه «لا يمكن بأي من الأحوال، توحيد عقود البيع والشراء، لاستحالة ذلك، لكن من الممكن أن يتم تحديد المبادئ الأساسية التي تقوم عليها هذه العقود، ومن بينها الحقوق والواجبات على كل طرف تجاه الآخر، مع ترك بقية البنود بحسب ما يتفق عليه الطرفان»، مشيراً إلى أن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، التابعة لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، مطلعة على كل التعاقدات في القطاع العقاري، وهو ما يطمئن كل أطراف المنظومة العقارية.
من جهته، قال الرئيس التنفيذي لشركة «عزيزي للتطوير العقاري»، فرهاد عزيزي، إن «الصعوبات التي تنشأ بين البائع والمشتري، تتركز في الطريقة التي يتم بها تفسير البنود وفهمها من قبل الطرفين، ومع ذلك، تظهر المرونة والسلاسة في الإطار القانوني، الذي يحكم الحقوق والالتزامات وقت توقيع العقود».
وأشار إلى أن المطور العقاري يعمل على إعداد عقد البيع والشراء لكل مشروع على حدة، على أن يتم اعتماده من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتتم عملية التعاقد بوضوح وشفافية أمام العميل.
مقدم الحجز
في سياق متصل، قال مطور عقاري، رفض ذكر اسمه، إن «هناك خلافات من الممكن أن تحدث بين المطور والمستثمر أو البائع والمشتري، وقد يتضمنها العقد، منها إعادة مقدم الحجز للوحدة السكنية، إذ يقوم بعض المشترين بحجز وحدة سكنية لفترة زمنية، من خلال دفعه مقدم التعاقد، ثم يأتي بعد فترة ويطلب إلغاء التعاقد، واسترداد المقدم الذي سدّده، وهو ما يصعب على المطور تنفيذه بحسب البنود المتفق عليها».
ولفت إلى أن «فسخ العقد من طرف المشتري قد يحرمه استرداد مقدم الحجز، وهذا السلوك متعارف عليه من قبل جميع المطورين، وهو إجراء له أسبابه، بالإضافة إلى أن فتح هذا الباب نحو التساهل مع المشتري الذي يغير رأيه بسرعة سيضر السوق العقارية».
من جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة «الوليد للعقارات»، محمد عبدالرزاق المطوع، إن «هناك صعوبات أمام توحيد عقود البيع، وإن الأفضل زيادة الرقابة على السوق العقارية والتعاقدات التي تتم فيها من قبل دائرة الأراضي والأملاك بدبي، وذراعها التنظيمية مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، فلابد من تقريب وجهات النظر، والاستماع لجميع أطراف المنظومة العقارية».
المشروعات العقارية
إلى ذلك، قال المدير الإداري في «شركة هاربور للوساطة العقارية»، مهند الوادية، إنه «من الصعب توحيد عقود البيع للعقارات، وذلك لوجود اختلافات كثيرة بين المشروعات العقارية، وأيضاً لوجود اختلافات بين الفئات العقارية، فعقد وحدة سكنية يختلف عن عقد محل تجاري على سبيل المثال، كما أن خطط الدفع تختلف من مطور لآخر، وبالتالي من الصعب توحيد العقود مع وجود هذه الاختلافات».
وأضاف أن من الممكن أن يتم توحيد البنود الأساسية للعقد، ومن بينها على سبيل المثال، جهة الاختصام لكلا الطرفين، كما يتم إحكام البنود التي من الممكن أن تكون غير واضحة في بعض العقود، ومن بينها رسوم الصيانة، مطالباً بإحكام هذه البنود في المستقبل، لتجنب وجود خلافات بين المستثمر والمطور. ونوّه بأن وجود نموذج لعقد بيعي موحد، مطلب جيد، لكن لابد أن يتم الوصول إليه بتوافق كل الأطراف.
وأشار الوادية إلى أن من البنود المهمة التي يجب أن تكون أساساً لهذا النموذج المرن للعقد البيعي، موعد التسليم، الذي يعتبر من أكثر الأسباب للإشكالات التي تقع بين المطور والمستثمر، ومن البنود المهمة أيضاً توضيح كيفية إلغاء العقد، من طرف المستثمر أو المطور، مع توضيح البنود الخاصة بالسداد والدفعات، وتوضيح علاقتها بنسبة الإنجاز، بجانب الاهتمام برسوم تسجيل العقار وما يرتبط بها.
وطالب المستثمرين بقراءة العقود قبل توقيعها، لأن «العقد شريعة المتعاقدين»، مشيراً إلى أن كثيراً من المستثمرين لا يطلعون على العقود، ومن ثم يكتشفون أن هناك بنوداً غير واضحة بالنسبة إليهم، وهنا يأتي الخلاف بين الطرفين. وأكد أن المنظومة العقارية في دبي تمتاز بالشفافية والحيادية بين أطراف المنظومة، مطالباً المطورين أيضاً بعمل إيضاح للبنود الملتبسة على المستثمرين، لإحساسهم بالأمان لدى توقيع العقد.
بدوره، قال المدير التنفيذي لشركة «الرواد» للاستشارات العقارية، إسماعيل الحمادي، إن «عقود البيع يتم عرضها على مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وإن كان هناك بعض البنود غير المفهومة للمستثمر، فإن ذلك يرجع إلى عدم قراءة بنود عقد البيع، بالإضافة إلى أن البنود الخلافية تكون محل مراجعة من (ريرا)، لاسيما المتعلقة برسوم الصيانة، التي تكون عادة مصدراً للخلاف بين البائع والمستثمر».
وبيّن أن دائرة الأراضي والأملاك بدبي، عليها إلزام كل المطورين بتوضيح النقاط الخلافية في عقود البيع للمستثمرين، داعياً إلى عقد اجتماعات مع جميع أطراف المنظومة العقارية، بالتنسيق مع الدائرة، لمناقشة بعض مشكلات القطاع، ومنها البنود الخلافية في عقود البيع.
المصدر : https://wp.me/p70vFa-nb5
