أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، بصفته حاكماً لإمارة دبي القانون رقم (19) لسنة 2017، بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008، بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في دبي، بهدف حماية المتعاملين في القطاع العقاري من مستثمرين ومطورين عقاريين، وضمان الفهم الدقيق والتطبيق السليم لأحكامه.
ونصّ القانون الجديد على تعديل نص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008، بنص جديد يشمل القواعد والإجراءات الواجب اتباعها في حال إخلال المشتري بالتزاماته، بتنفيذ عقد البيع على الخارطة المبرم بينه وبين المطور العقاري، وتشمل: ضرورة إخطار المُطوّر العقاري لدائرة الأراضي والأملاك بإخلال المُشتري بالتزاماته التعاقدية، وفقاً للنموذج المُعدّ لدى الدائرة لهذه الغاية، على أن يتضمّن هذا النموذج بيانات المُطوّر العقاري والمُشتري، وأوصاف الوحدة العقارية التي كانت محلاً لعقد البيع على الخارطة، وتوصيفاً واضحاً للالتزامات التعاقُديّة التي أخلّ المُشتري بها، وأي بيانات أخرى تُحدِّدها الدائرة.
كما تتضمن الإجراءات والقواعد: أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك فور استلامها للإخطار، وبعد التحقّق من صحة إخلال المُشتري بالتزاماته التعاقُديّة، بإخطار المُشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقُديّة مع المُطوّر العقاري خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار، على أن يكون هذا الإخطار خطّياً وثابت التاريخ. ويتم إبلاغ المُشتري به من قبل الدائرة إما حُضوريّاً، أو بواسطة البريد المُسجّل بعلم الوصول، أو البريد الإلكتروني، أو أي وسيلة أخرى تُحدِّدها الدائرة.
ويمكن لدائرة الأملاك والأراضي في دبي القيام بإجراء التسوية الودّية بين المُطوّر العقاري والمُشتري، إن أمكن ذلك. ويتم إثبات هذه التسوية بمُلحق عقد يتم التوقيع عليه من قبل المُطوّر العقاري والمُشتري.
أما في حال انقضاء المُهلة المُشار إليها من دون قيام المُشتري بتنفيذ التزاماته التعاقُديّة، أو إتمام التسوية الودّية بينه وبين المُطوّر العقاري، تُصدِر الدائرة وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها بالتزام المُطوّر العقاري بالإجراءات القانونية، وتحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى مؤسسة التنظيم العقاري في هذا الشأن.
ونصّ القانون على أنه يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة الصادرة عن دائرة الأملاك والأراضي في دبي، وبحسب نسبة الإنجاز، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري من دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم، وهي أنه في حال إنجاز المُطوّر العقاري نسبة تزيد على 80٪ من الوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، فيكون له إما: الإبقاء على العقد المُبرم بينه وبين المُشتري، واحتفاظه بكامل المبالغ المُسدّدة له، مع مُطالبة المُشتري بسداد ما تبقّى من قيمة العقد، أو الطلب من دائرة الأراضي والأملاك في دبي بيع الوحدة العقارية محل العقد بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقّى من المبالغ المُستحقّة له، مع تحمّل المُشتري كافة التكاليف المُترتّبة على هذا البيع، أو فسخ العقد بإرادته المُنفرِدة، وخصم ما لا يزيد على 40٪ من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمُشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمُشترٍ آخر، أيُّهما أسبق.
ومن بين التدابير التي يمكن للمطور العقاري اتخاذها بحق المشتري، بحسب القانون، أنه في حال إنجاز المُطوّر العقاري لنسبة تتراوح بين 60٪ ولغاية 80٪ من الوحدة العقارية، فإنّه يكون له فسخ العقد بإرادته المُنفرِدة، وخصم ما لا يزيد على 40٪ من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمُشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمُشترٍ آخر، أيُّهما أسبق.
ونصّ القانون أيضًا على أنه في حال مُباشرة المُطوّر العقاري العمل في المشروع العقاري، وذلك من خلال استلامه لموقع البناء، والبدء بالأعمال الإنشائية وفقاً للتصاميم المُعتمدة من الجهات المُختصّة، وكانت نسبة إنجازه تقل عن 60٪ من الوحدة العقارية، فإنّه يكون له فسخ العقد بإرادته المُنفرِدة، وخصم ما لا يزيد على 25٪ من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمُشتري، خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمُشترٍ آخر، أيُّهما أسبق.
أما في حال عدم بدء المُطوّر العقاري بالعمل في المشروع العقاري، لأي سبب خارج عن إرادته، ومن دون إهمال أو تقصير منه، فإنّه يكون له فسخ العقد بإرادته المُنفرِدة، وخصم ما لا يزيد على 30٪ من قيمة المبالغ المدفوعة له من قبل المُشتري، ورد ما زاد على ذلك للمُشتري خلال 60 يوماً من تاريخ فسخ العقد.
وبحسب القانون، فإنه في حال إلغاء المشروع العقاري بقرار مُسبّب من مؤسسة التنظيم العقاري، فإنّه يجب على المُطوّر العقاري رد كافة المبالغ المُستلمة من المُشترين، وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها في القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في دبي.
ووفقاً للقانون، لا تُطبّق الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في المادة رقم (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008 على عقد بيع الأرض التي لم يتم البيع فيها على الخارطة، ويظل هذا البيع خاضعاً للأحكام المنصوص عليها في العقد المُبرم بين أطرافه، وتسري هذه الإجراءات على جميع عقود البيع على الخارطة، سواءً تلك التي تم إبرامها قبل أو بعد العمل بهذا القانون.
وتعتبر الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في هذه المادة من النظام العام، ويترتب على عدم الالتزام بها البُطلان، ولا تحول هذه القواعد دون الإخلال بحق المشتري في اللجوء للقضاء أو التحكيم، في حال تعسّف المُطوّر العقاري في استخدام الصلاحيّات المُخوّلة له بموجب هذه المادة.
ويُلغى أي نص في أي تشريع آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام هذا القانون، ويُعمل به من تاريخ صُدوره، ويُنشر في الجريدة الرسمية.