المفهوم الجديد للعقود الذي ابتكرته ’إف إيه إم العقارية‘ يمنح البائعين حصة من الأرباح المستقبلية للعقار ويقلل من مخاوف المشترين
ألهمت عقود بيع نجوم كبار في كرة القدم أمثال لاعب ريال مدريد غاريث بيل ولاعب تشيلسي سيسك فابريغاس لاعتماد مفهوم مشابه جديد للعقود في سوق دبي العقاري والتي بدورها تقلل من مخاوف البائعين والمشترين على السواء.
ويعتمد المفهوم الجديد للاتفاقيات على عقود البيع المشروطة التي تتبناها نوادي كرة القدم في صفقات بيع لاعبيها الموهوبين لضمان الاستفادة القصوى من عقد البيع والحصول على حصة في حال القيام بعقود انتقال لاحقة.
وتلعب العقود الجديدة، التي ابتكرتها ’إف إيه إم العقارية‘، دورا كبيرا في تهدئة مخاوف ملاك العقارات من تقلبات السوق وبالتالي بيعهم للعقار بأسعار أقل من السعر الذي يمكن أن يتحصلوا عليه في حال ارتفاع الأسعار من جديد.
ويقوم المفهوم الجديد لعقود البيع على اتفاق طرفي العقد بمشاركة الأرباح الصافية على عمليات إعادة البيع خلال فترة ثلاث سنوات من توقيع العقد. وينجذب المشترون لهذ المفهوم نظرا لكون احتمالات ارتفاع الأسعار أكبر من احتمالات الهبوط في المستقبل.
وأكد فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة إف إيه إم العقارية، أن الشركة بدأت بالفعل باقتراح الصيغة الجديدة للعقود في صفقاتها وقامت بالفعل بتوقيع عقد بيع لمبنى سكني بقيمة 100 مليون درهم في منطقة سيتي ووك بالجميرا.
وقال المسدي: “باستخدام نفس المبدأ نيابة عن مستثمرين آخرين، نعمل حاليا على تخصيص عقدين ضخمين جديدين مع واحد من كبار المطورين العقاريين في دبي”.
وأوضح: “في مثال نظري على كيفية عمل الهيكلية الجديدة، لنفرض أن عقارا ما تقدر قيمته بـ 10 ملايين درهم وقام المشتري بشرائه بمبلغ 8 ملايين درهم على شرط مشاركة 50% من الأرباح الصافية على إعادة بيع نفس العقار ضمن فترة زمنية تبلغ ثلاث سنوات، على سبيل المثال. تحدد حصة البائع من أرباح إعادة البيع بنسبة أقصاها 125% من المبلغ المخصوم (والذي في هذا المثال يبلغ 2 مليون درهم)، وفي حال كانت نسبة الـ 50% لا تغطي المبلغ المخصوم، فلن تفرض أي التزامات على المشتري”.
وفي حال واصلت الأسعار بالارتفاع، تبقى الأفضلية للمشتري بعد دفعه ما لا يزيد عن 125% من المبلغ المخصوم. وتعني الهيكلية الجديدة أن المشتري يحفظ استثماره في حال هبوط الأسواق أو ارتفاعها. في الجهة المقابلة، يكسب البائع السيولة النقدية مع خيار إعادة الاستثمار بشكل جزئي أو كلي في السوق، وفي الوقت نفسه الاستفادة في حال تعافي السوق واسترجاع جزء أو كامل المبلغ المخصوم.
وقال المسدي: “هذا السيناريو يضمن الربح لكلا الطرفين؛ فالمشتري يحصل على السيولة النقدية وله كامل الحرية لإنفاقه على اي استثمارات مستقبلية، فيما يحصل المشتري على سعر مناسب ومشجع يحميه من مخاطر انخفاض الأسواق ويحفظ له الربح، وفي الوقت نفسه يدفع الوسيط للعمل جاهدا على تأمين أرباح مستقبلية على المبنى لكلا الطرفين”.
وفي إحدى الصفقات الشهيرة في عالم كرة القدم، كسب فريق أرسنال 5.6 مليون جنيه إسترليني عند قيام برشلونة ببيع لاعبه الأسبق ’سيسك فابريغاس‘ إلى تشيلسي بمبلغ 30 مليون جنيه إسترليني عام 2014.
لكن خسر فريق ساوثمبتون مبلغ 20 مليون جنيه بعد انضمام ’غاريث بيل‘ إلى توتينهام هوتسبر بدون توقيع عقد بيع مشروط، والذي لاحقا بيع إلى ريال مدريد بمبلغ 86 مليون جنيه إسترليني.
وقال المسدي: “الخوف من ارتفاع أسعار السوق يشكل هاجسا للبائعين في السوق العقاري أكثر من نظرائهم في الأسواق الأخرى. الخطر أكبر على ملاك المباني الذين يعلمون أن أسعار الوحدات قد ترتفع خلال السنتين أو الثلاث سنوات القادمة”.
وأضاف: “مفهوم العقود الجديد هذا يوفر السيولة لهم في حال رغبوا المشاركة في استثمار جديد بالإضافة إلى حصة من الأرباح المستقبلية. في الوقت نفسه، يحصل المشتري على سعر جذاب وهو مدرك تماما أن احتمالات النمو تفوق مخاطر الهبوط”.
واختتم حديثه بالقول: “ردود فعل المطورين كانت إيجابية للغاية مع هذه المبادرة وبدأنا باستقبال طلبات من كبار اللاعبين في الصناعة”.
المصدر : https://wp.me/p70vFa-oRp
