سوق الإيجارات يبتسم للمستأجرين

يشهد سوق الإيجارات في الإمارات عموماً وفي دبي خصوصاً تحولات ناجمة عن متغيرات في العرض والطلب، وتصب التحولات الجديدة مجتمعة في صالح المستأجرين من دون الإضرار بمصالح المؤجرين.

ويرى مراقبون أن مكاسب المستأجرين تكبر كلما زادت مرونة المؤجرين في التعامل مع استحقاقات السوق.

مرونة

وتتماثل آراء 6 مديري شركات استشارية عاملة في السوق على أن متوسط القيمة الإيجارية في أغلب مناطق دبي منذ بداية العام الجاري شهد انخفاضاً صحياً سهل تفاوض أطراف العقد على تمديده أو تجديده لعام مقبل. ويمكن وصف تعامل ملاك العقارات مؤخراً بأنه أكثر انفتاحاً على سماع وتلبية متطلبات المستأجرين مقارنة بالأعوام الماضية.

ويقول المدير التنفيذي لشركة «أستيكو»، جون ستيفينز، إن المستأجرين يستفيدون بصورة متزايدة من تراجع أسعار الإيجارات عموماً، ما يدفعهم إلى الانتقال من الشقق إلى الفلل، أو إلى وحدات أكبر وذات جودة أعلى.

ويضيف أن العديد من المستأجرين لايزالون حذرين، ترقباً لاستقرار أكبر على مستوى السوق، أو بسبب انتظار مزيد من الانخفاض في الأسعار، لافتاً إلى أن الأفراد ينتقلون أيضاً من المباني القديمة إلى مبان أحدث، تشتمل على مواقف سيارات وغيرها من مرافق أخرى لا تتوافر، أو تتطلب رسوماً إضافية في المباني القديمة.

ويتوقع ستيفينز تسليم نحو 30 ألف وحدة سكنية في دبي خلال عام 2018، لافتاً إلى تسليم 3650 عقاراً في الربع الأول من العام الجاري. وأضاف: «شهدت (أستيكو) ارتفاعاً متوسطاً في الطلب والتعاملات الخاصة بالوحدات السكنية الفاخرة، ما يشير إلى استمرار وجود رغبة لهذا المنتج، وإن كان بمستوى منخفض».

وتابع: «على الرغم من الزيادة في إطلاق المشروعات الفاخرة، فإننا نعتقد أن المطورين سيستمرون في التركيز على المساكن ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة في السوق، لأنه لاتزال هناك فجوة كبيرة في العرض».

كلفة

وقالت رئيسة قطاع العقارات في شركة «كلاتونز» في الشارقة سوزان إيفلي في وقت سابق إن سوق الفيلات تحديداً لا تزال تقدم قيمة عقارية جيدة مقابل الأسعار الحالية، مقارنة بدبي وأبوظبي.

حيث تسعى العائلات والأسر التي تواجه ارتفاعاً كبيراً في تكاليف المعيشة للأسباب المبينة سابقاً، إلى البحث عن خيارات أقل كلفة في الشارقة، ما أدى إلى تحول كبير في أداء سوق الفيلات، حيث ارتفعت معدلات الطلب الآن لتقارب مستويات الوحدات المعروضة».

وقال مات جرين رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في الإمارات لدى شركة «سي بي آر إي الشرق الأوسط»: شهد سوق المبيعات العقارية تحسناً ملموساً، تمثّل في زيادة عدد المعاملات خلال عام 2017، حيث بقيت العقارات المباعة على المخطط الوجهة المفضلة بالنسبة إلى المستثمرين، ما أضفى طابع المضاربة على السوق العقارية المحلية.

وأضاف جرين: يستمر التحول في التركيز المنصب على السوق العقارية من جانب المطورين، الذين يسعون إلى ردم الهوة في سوق المساكن معقولة التكلفة. ومن شأن موافقة الحكومة على سياسة إسكان ذوي الدخل المنخفض خلال عام 2017، أن تسهم بشكل ملحوظ في توفير فرص مهمة ضمن هذا السوق، وإعادة موازنته ليخدم سكان الإمارات.

مشاريع

وبحسب «أستيكو»، فإن الوحدات العقارية التي سلمت أخيراً في دبي، تتركز في مناطق الاستثمار الجديدة على طول طريق الشيخ محمد بن زايد، وممرات شارع الإمارات، مشيراً إلى تسليم وحدات إضافية تقع ضمن مشروع «ريزيدنسز أوف مارينا غيت» في «مرسى دبي»، إذ تم إنجاز البرج الأول من الأبراج السكنية الثلاثة.

وشملت الإضافات الجديدة إلى سوق المكاتب تسليم «ذا إكستشينج» في مركز دبي المالي العالمي، ومبنى واحد ضمن مشروع «وان سنترال» في منطقة المركز التجاري المجاور.

ووفقاً للتقرير، فقد تم في أبوظبي تسليم نحو 1600 وحدة سكنية خلال الربع الأول من عام 2018، يقع أكثر من 75% منها داخل المناطق الاستثمارية، بما في ذلك جزيرتا «ياس» و«الريم»، وشاطئ الراحة.

وتوقع التقرير استكمال أكثر من 7300 وحدة سكنية، و100 ألف متر مربع من المساحات المكتبية، قبل نهاية عام 2018، لافتاً إلى أن أنماط التسليم السابقة تشير إلى احتمال تأجيل استكمال عدد من هذه الوحدات حتى عام 2019.

ومن المشروعات الكبرى التي تم تسليمها في أبوظبي خلال الربع الأول من عام 2018: «مجمع أنسام» على جزيرة «ياس»، ومشروع «الهديل» في شاطئ الراحة، و«برج المحيمات» على جزيرة «الريم». كما تم الإعلان عن مشروع «سعديات غروف»، وهو أول مشروعات التحالف الاستراتيجي المعلن بين كل من شركتي «الدار» و«أعمار» العقاريتين.

ولفت التقرير إلى انخفاض أسعار إيجار الشقق والفلل بنسبتي 3% و2%، منذ الربع الرابع من عام 2017، في حين سجلت تراجعاً سنوياً بنسبتي 11% و9%. وواصلت أسعار مبيعات الشقق ثباتها على نطاق واسع، خلال الربع الأول لمعظم المواقع، باستثناء «مارينا سكوير» التي سجلت تراجعاً نسبته 5%، و«الريف داون تاون» (-6%)، وبرجي «صن آند سكاي» (-6%).

وذكر التقرير أنه على الرغم من ثبات أسعار إيجار الشقق بشكل عام في العين، فإن إيجارات الفلل انخفضت بمعدل 2% منذ الربع الرابع من عام 2017، وبمعدل 5% سنوياً، لافتاً إلى أن أقصى تراجع لأسعار الإيجار السنوية في العين كان من نصيب المباني القديمة، التي تراجعت بنسبة 7%، ثم المجمعات الرئيسة 5%، والمباني الحديثة 3%.

إيجارات المكاتب

وتحدثت نايت فرانك دبي، عن السوق التجارية للربع الأول من عام 2018 بالإمارات، وقالت إن سوق المكاتب شهدت بداية قوية لهذا العام مع ارتفاع واضح في الطلب. وأوضحت في تقرير جديد أن متوسط إيجارات المكاتب في دبي تراجع بنسبة 4.3 في المئة على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2018 على الرغم من ارتفاع مستويات النشاط.

وأشار التقرير إلى أنه في حين كان هناك بعض النشاط التوسعي في السوق، إلا أن الطلب المتزايد على الفضاء الجديد جاء من الشركات التي تدمج عملياتها.

وأضاف أن إيجارات المكاتب الرئيسية في الربع الأول سجلت عند 250 درهماً إماراتياً لكل قدم مربعة سنوياً، بانخفاض 1.4 في المئة بينما انخفضت الإيجارات من الفئة « أ » 7.4 في المئة على أساس سنوي إلى 150 درهماً إماراتياً لكل قدم مربعة في المتوسط، ومن المرجح أن يستمر هذا المعدل في الانخفاض، بحسب صحيفة أرابيان بيزنس.

وقال ماثيو داد، الشريك التجاري في نايت فرانك «إن السوق الحالية هي سوق مفضلة للمستأجرين».

وقال تيمور خان، كبير المحللين: على الرغم من أننا شهدنا بداية قوية لهذا العام، فإننا نتوقع أن يبدأ نشاط السوق بالتباطؤ في الربع الثاني، مع احتمال بقاء الإيجارات تحت بعض الضغوط.

وأضاف خان «من المرجح أن تتراجع الإيجارات من الدرجة الأولى، نظرًا لأن غالبية الأسهم التي من المقرر أن تدخل السوق هذا العام تقع ضمن هذه الفئة».

ويشير أحدث تقارير كلاتونز إلى أنه وعلى الرغم من أن الأوضاع العامة تبدو في حالة كساد، إلا أن مُلّاك العقارات لا يزالون غير مضطرين لتخفيض الإيجارات أو تقديم المزيد من التنازلات المحفّزة.

وقالت رئيسة خدمات الشركات العالمية في «كلاتونز» بولا والش، «حتى الآن، لم يكن لبدء فرض ضريبة القيمة المضافة أثر حقيقي على توجهات ملاك الوحدات التجارية، ففي الوقت الذي لا يزال أصحاب العقارات غير مستعدين لتحمل تكاليف ضريبة القيمة المضافة البالغة نسبتها 5%، إلا أن ذلك ربما يكون خياراً مطروحاً في المستقبل، لاسيما إذا استمرت حالة التراجع خلال 2019».

أداء

وقالت جيسي داونز، المدير الإداري لشركة فيدار الاستشارية، تشير العديد من الإشارات إلى أن تكلفة استئجار منزل في دبي تنخفض أكثر، وتشمل التدفقات الضخمة من المشاريع السكنية الجديدة والنمو البطيء للعمالة، ومع وجود وفرة من الشقق والفلل السكنية للإيجار وعدم مواكبة الطلب لهذه الوفرة، لا تزال أسعار الإيجارات في العديد من المناطق في دبي تتجه للانخفاض.

وإذا كانت آخر الدراسات لحال السوق صحيحة، يبدو أن الاتجاه سيستمر نحو نهاية العام وربما ينسحب ذلك على عام 2018.

وشهدت الآونة الأخيرة تزايداً كبيراً في بناء الفلل والمنازل الجديدة، وخاصة لأن المدينة تتوقع زيادة في أعداد الزوار خلال استضافة معرض إكسبو 2020. وفي الربع الأخير، تم تسليم الآلاف من الشقق ومئات الفلل في دبي، مما يوفر المزيد من الخيارات للمستأجرين للاختيار من بينها ودفع الأسعار إلى الأسفل.

وقال جيسي داونز «ستستمر الإيجارات في الانخفاض خلال نهاية العام الحالي ومن المرجح أن يمتد ذلك إلى العام المقبل. في الواقع، شهدنا انخفاضا أقوى في الإيجارات في سبتمبر من بقية العام. حتى بدأت أسعار البيع في الانخفاض مرة أخرى، وبشكل ملحوظ».

وتراجعت الإيجارات لمعظم الشقق في دبي في سبتمبر، مع انخفاض أسعار تأجير الشقق بنسبة 0.85 في المئة على أساس شهري، وانخفضت بنسبة 6.07 في المئة على أساس سنوي، وفقاً لمتتبع العقارات ريدين.

تباين أسعار تأجير الشقق السكنية

يختار بعض المقيمين في دولة الإمارات التنقل ما بين مدن الدولة لتوفير جزء من تكاليف المعيشة. ويعطينا تقرير جديد من شركة التطوير العقاري استيكو في الربع الأول من عام 2018 بعض الأرقام الملموسة حول الفروق السعرية لتأجير شقة بين مدن الدولة.

ويصنف التقرير تكلفة الإيجار حسب الحي (منخفض ومتوسط وعالٍ) مع التركيز بشكل خاص على دبي وأبوظبي، ولكن أيضًا عبر باقي المدن بحسب موقع واتس أون.

والتكلفة النموذجية لشقة بغرفة نوم واحدة في وسط مدينة دبي تتراوح بين 65.000 و120.000 درهم في السنة، في حين متوسط إيجار شقة مماثلة في مرسى دبي نحو 115.000 درهماً.

وتتراوح تكلفة إيجار شقة بغرفة نوم رئيسية واحدة في أبوظبي ما بين 85.000 و 130.000 درهم بينما إذا كنت ترغب في العيش على طول كورنيش أبوظبي، يمكنك العثور على شقة مقابل 70000 درهم سنوي.

وتقدم بقية المناطق الشمالية قيمة أفضل مقابل المال عندما يتعلق الأمر بالتأجير، مع شقة بغرفة نوم واحدة فاخرة في الشارقة بتكلفة تصل إلى حوالي 38.000 درهم سنوياً.

وفي رأس الخيمة والفجيرة تزيد الإيجارات عن ذلك بقليل لنفس العقار، ولكنها لا تزال أرخص بكثير مما تدفعه مقابل شقة مماثلة في دبي أو أبوظبي.

أما موقع بيوت فيتحدث عن سوق عقارات أبوظبي للربع الأول 2018 بقوله إن السوق العقاري كغيره من الأسواق يشهد ارتفاعاً وانخفاضاً في مؤشر البيع أو الإيجار للفلل والشقق السكنية.

وتعد إمارة أبوظبي واحدة من أكثر المناطق جاذبية لتداولات السوق العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، لذلك سنتحدث في هذا المقال عن التقرير العقاري للعاصمة أبوظبي للربع الأول من عام 2018 وأهم التغيرات التي طرأت على تقارير الربع الأخير من عام 2017.

ويضيف الموقع أن أكثر المناطق طلباً كانت في منطقة الخالدية على المركز الأول من حيث أكثر المناطق طلباً لاستئجار الشقق في أبوظبي، حيث تبدأ أسعار الوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة بمتوسط سعر وصل إلى 75 ألف درهم، وغرفتي نوم بسعر 95 ألف درهم.

وعليه ذكر بأن إيجارات الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة قد انخفضت بنسبة بلغت 9.4% مقارنة بنتائج تقارير الربع الأخير من عام 2017، وسعر الشقق المكونة من غرفتي نوم مازال مستقراً.

وتأتي جزيرة الريم في المرتبة الثانية بعد منطقة الخالدية، حيث بلغ سعر إيجار الاستوديو 55 ألف درهم، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة 75 ألف درهم، والغرفتي نوم بسعر 105 آلاف درهم، بنسبة انخفاض وصلت إلى 11.7% للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة و16% للشقق المؤلفة من غرفتي نوم.

وتلتها مدينة محمد بن زايد المرتبة الثالثة على التوالي، حيث بلغ سعر إيجار الاستوديو 28 ألف درهم والتي تعتبر الأدنى في العاصمة.

والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة مقابل 48 ألف درهم وغرفتي نوم بسعر 62 ألف درهم إماراتي. ومن جهة أخرى سجلت منطقة الكورنيش أعلى نسبة للإيجار، حيث بلغ سعر إيجار الاستوديو قرابة 75 ألف درهم، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة 95 ألف درهم وغرفتي نوم حوالي 125 ألف درهم سنوياً.