كشف الدكتور فهد القاسم رئيس مجلس إدارة أموال للاستثمارات المالية في السعودية أن 80% من موظفي الدولة رواتبهم أقل من 8 آلاف ريال، و90% من موظفي الدولة السعوديين رواتبهم أقل من 12 ألف ريال، مضيفا أن نظام الرهن العقاري الجديد الذي اعتمد أخيرا لن يخدم إلا 10 في المائة تقريبا، حيث إن البنوك وشركات التمويل لديها شروط تعجيزية من أهمها ألا يقل راتب الموظف عن 15 ألف ريال.
وقال الدكتور القاسم في ورقة عمل ألقاها في ندوة أقامتها صحيفة “الاقتصادية” للرهن العقاري إن أكثر من 90% من السعوديين الموظفين مدينون للبنوك وبعض شركات التمويل، مضيفا أن البنوك الوطنية لديها تحفظ كثير على النشاط العقاري كون البنوك تصنف الاستثمار العقاري بالمخاطرة والبنوك الآن تقرض فقط موظفي الدولة و”أرامكو” و”سابك” لضمان حقوقها.
وبيّن أن الدولة ممثلة في وزير المالية قد وضعت العقاريين والمستثمرين في موقف حرج عندما صرح قبل أربع سنوات بأن اعتماد الرهن العقاري قريبا وحدد تقريبا ثلاثة أشهر للاعتماد ومع ذلك لم يعتمد إلا بعد أربع سنوات، مطالبا بسرعة إصدار اللائحة التنفيذية خلال المدة المقررة والتي تبلغ 90 يوما، مضيفا: يجب على الجميع الضغط على الجهات ذات الاختصاص حتى يتم إصدار اللائحة التنظيمية في وقتها، مشيرا إلى أن هناك فجوة كبيرة بين الطلب والعرض ليست كمساكن بل كاحتياجات.
وأشار القاسم إلى أن تداخل الأراضي وكثرة القضايا والروتين تحد من قلة المستثمرين في السوق السعودي، وهو ما يشجع على إقامة تحالفات بين الشركات العقارية والمطورين والمقاولين للمساهمة في نجاح نظام الرهن العقاري والتركيز على الوحدات السكنية وتأسيس شركات للتمويل العقاري، متوقعا أن تشهد الفترة المقبلة تنافسا كبيرا بين البنوك الوطنية وشركات التمويل بعد أن اعتمد النظام الذي يضمن حقوق جميع الأطراف، مطالبا بإنشاء بنك خاص للتمويل، تحفيز البناء الجماعي، تغيير ثقافة المسكن، إيجاد حلول للأراضي البيضاء والأسعار المبالغ فيها والتنويع في المنح والمساواة.
وتطرق القاسم لبعض المقترحات التي ستساعد على تطبيق النظام، تلخصت في تأسيس بنك للإسكان يعنى بالادخار والتسليف، الإسراع في إصدار اللوائح التنفيذية لنظام الرهن العقاري والأنظمة الأخرى ذات العلاقة، تحول صندوق التنمية العقاري لمنح المساكن (أرض ومبنى) بدلا من تمويل البناء فقط، حل مشاكل إخراج المستأجرين المتخلفين عن السداد لتشجيع بناء المساكن للتأجير، وجود الأحكام المتخصصة والسريعة في النظر والأحكام والمتزامنة مع قوة التنفيذ، ربط التمويل العقاري بالعقار المرهون فقط وعدم تعلقه بذمة المدين، وربط سداد قروض الصندوق بالرواتب وبشركة (سمة).
فرهان مقبوضة
من جانبه، أكد الدكتور سلمان بن غازي الظفيري المحامي والمستشار القانوني أن عقد الرهن العقاري هو عقد قديم قدم الإنسان نفسه لقوله تعالى: “فرهان مقبوضة”، ومات رسول الله – صلى الله عليه وسلم – ودرعه مرهونة عند يهودي.
وقال الدكتور الظفيري إن الحضارة الإسلامية من أكثر الحضارات التي تناولت الجوانب الفقهية والقانونية للرهن العقاري بأدق التفاصيل فلا تنعدم كتب الفقهاء من باب خاص بالرهن، غير أن الرهن العقاري بصورته الحديثة بدأ بالظهور في الثلث الأول من القرن الميلادي السابق 1930 تقريبا والغريب أن شركات التأمين هي السباقة إلى هذا المضمار قبل مؤسسات التمويل والبنوك وكان هدفها بداية ألا يستطيع الراهن الوفاء بالدين ليتمكنوا من تملك العقار وبيعه بفائدة كبيرة عائدا على الدين وهذا كان منتشرا في الولايات المتحدة ثم بدأ بالظهور الرسمي عام 1934 تقريبا بنظام الرهن العقاري بالولايات المتحدة وكان التمويل لا يتعدى 50 في المائة من قيمة العقار.
مضيفا أن نظام الرهن العقاري أزال التخوف الرئيسي لمؤسسات التمويل في الغموض القانوني بشأن الحجر على العقار المرهون، مضيفا أن نظام الرهن العقاري ينظم عملية نزع ملكية العقار لصالح الممولين وبالتالي فإنه يمنح المزيد من المرونة والثقة بتوسيع عملية التمويل، حيث ينص النظام على أن الدائن المرتهن يتقدم على جميع الدائنين في المرتبة في استيفاء الدين في حال تعثر المدين.
وطالب القحطاني بتفعيل نظام التثمين العقاري خوفا من أن يواجه السوق انهيارات مستقبلية بعد تطبيق النظام نتيجة تقييم بعض الأراضي والعقارات بأسعار أكثر من قيمها الحقيقية، وشدد على تحديد وكلاء البيع والمصفين القضائيين المهنيين بحيث لا يتصرف البنك منفردا ببيع العقار أو إخطار جهة معينة لبيع العقار بقيم غير حقيقية.
وتوقع رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية عدم انخفاض الإيجارات حاليا، بل على المدى المتوسط والطويل نعم سيكون هناك انخفاض كون الإيجارات حاليا تحقق عوائد سنوية تراوح بين 10 و12 في المائة من قيمة العقار وإزاء انخفاض أسعار التمويل العقاري لأقل من 4 في المائة تقريبا فسيكون الشراء بالتقسيط أو الإيجار التمويلي أجدى بكثير من الإيجار ومن ثم سيدفع ذلك ملاك العقارات إلى تخفيض إيجاراتهم حتى تصبح عند معدل مقبول، متوقعا زيادة الطلب على الوحدات التي لا يتجاوز سعرها 750 ألف ريال وذلك نظرا لأن الشريحة الكبيرة من الطلب ممثلة في فئة ذوي الدخل المحدود، فالجميع يبحث عن الدبلكسات والشقق والمنازل الصغيرة التي تتناسب مع دخله.