حجم الإيجارات المتعثرة في جدة مليارا ريال

ويرى البعض أن النظام رغم إيجابيته إلا أنه سيكون مرهقاً للمستثمرين في قطاع الوحدات السكنية الدائمة، خاصة أنها ستكبدهم أعباء وتكاليف جديدة بخلاف تلك التي سيحتسبها النظام ما لم يأت بشكل مجاني ودون رسوم.

ولفتوا إلى أن هناك كثيرا من المستثمرين في القطاع ذاته قد تصل نسبتهم إلى نحو 50 في المائة غير ملمين باستخدام التقنية والتعامل معها، كما أن البعض الآخر الذين لن يجبرهم النظام على التسجيل فيه أو التقيد بالعقد الموحد لن يقبلوا على النظام بشكل جاد، وسيستمرون بعقود التأجير الخاصة بهم التي تحمل في صيغتها الويل والوعيد للمستأجر، وتكاد نسبة البنود فيها التي تأتي لمصلحة المستثمر تفوق في نسبتها نحو 90 في المائة من إجمالي بنود العقد.

من جانبه قال عبد الله بن سعد الأحمري، رئيس مجلس إدارة شركة شهم العقارية للاستثمار والتطوير العقاري: “ما زلنا حتى الآن لم نطلع على مسودة اللائحة التنفيذية للمشروع، وهل مشروع القانون سيجعل من تحصيل الإيجار شهرياً بينما العقد سار بشكل سنوي أو نصف سنوي؟”، مشيراً إلى أن القانون في حال صدوره فهو في مصلحة المستأجر والمستثمر ما لم يكن هناك مبالغة في أسعار التأجير الشهري مقارنة بتلك المعمول بها في العقود السنوية.

وتابع الأحمري “مشروع القانون سيكون في مصلحة الجميع، فالمستثمر ستكون حقوقه واردة إليه بشكل دوري ومستمر ودون تأخير، والمستأجر لن يكون لديه مجال للتعثر، خاصة أن قيمة الإيجار ستكون من ضمن حسابات دخله الشهري”، لافتاً إلى أنه من خلال تجربته في الاستثمار العقاري في قطاع تأجير الوحدات السكنية، وجد أن المستأجرين بعقود شهرية منتظمين في السداد بشكل أكبر من الذين يقعون تحت بنود العقود التأجيرية السنوية أو نصف السنوية، واللذين منهم نسبة تصل ديونهم المتعثرة إلى خانة الديون المعدومة في كشوف حسابات المستثمرين في قطاع الوحدات السكنية للإسكان الدائم.

وقدر الأحمري، نسبة التعثر في حجم المديونيات العقارية من جراء تعثر المستأجرين عن الإيفاء بحقوقهم لمصلحة المستثمرين العقاريين أو الشركات وغيرها من الجهات المعنية بتأجير وحدات السكن الدائم قد تصل إلى نحو ملياري ريال، وهو الأمر الذي من خلاله يتضح حجم هذا الرقم مقارنة بالسنوات الماضية التي وصل فيها الرقم إلى نحو 4 – 5 مليارات ريال، حيث إن ذلك تعود أسبابه إلى الصرامة من الجهات التنفيذية في ملاحقة المتعثرين، ودخول الملاك في أنظمة السجلات الائتمانية سواءً كان في شموس أو نظام المعلومات الائتمانية “سمة”.

من جهته، يقول منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أن مشروع قانون نظام الإيجار الشهري الذي تتجه وزارة الإسكان إلى دراسته بغرض التطبيق ليس ذا جدوى فاعلة، فمن شأن مثل هذا النظام تحمل المالك للعقار أعباء جديدة ومصاريف أكبر قد تعود بسلبية على المستأجر نظير رفع السعر عليه نتيجة لتلك المصروفات، التي قد تتمثل في دفع اشتراك للتسجيل في النظام ما لم يأت بشكل مجاني، دفع رسوم للمحصلين والمعقبين والجهات المعنية بتحصيل الديون، وغيرها من المتطلبات الأخرى.

وأفاد أن هذا الأمر قد يدفع بالمستثمرين في مكة المكرمة على وجه خاص إلى التوجه إلى الإسكان الموسمي والإداري والتجاري عوضاً عن الإسكان الدائم، وهو الأمر الذي سيقلص حصته أمام القطاعات الأخرى، مما قد يتسبب في رفع أسعار الإيجارات التي راوحت نسبة ارتفاعها منذ مطلع العام الحالي بين 5 و10 في المائة.

ولفت أبو رياش إلى أن معظم المستثمرين في المباني الجديدة وخاصة تلك المباني ذات الارتفاعات والطوابق المتعددة الكثيرة التي تحتوي على عشرات الوحدات السكنية، لا يميل ملاكها إلى الإيجار الشهري، فهم يفضلون العقود نصف السنوية والسنوية، مبيناً أن السجلات الائتمانية لن تكون ذات جدوى فاعلة في الحد من نسب التعثر ما لم يكن هناك صرامة من قبل الجهات التنفيذية في القبض على المتعثرين في السداد ومطالبتهم بالسداد، وكذلك إخلاء الوحدات السكنية التي يقطنونها وهم متعثرين ومماطلين في سداد ملاك العقارات.

ودعا أبو رياش للخلاص من التعثر في سداد المستحقات الناتجة عن تأجير وحدات السكن الدائم، إلى إيقاف الخدمات من ماء وكهرباء وهاتف وغيرها عن المتعثر، التي يرى أنها يجب أن تكون واردة في سجلات المستأجر منذ سكنه في الوحدة السكنية حتى لا يجبر على سدادها المستثمر الذي يجدها متراكمة بعد إخلاء المستأجر المتعثر تلك الوحدة السكنية، مشيراً إلى أنه يجب بجوار ذلك منع المتعثرين في السداد من السفر وإيقاف جميع الخدمات في الأجهزة الحكومية عنهم، حتى يسددوا المستحقات التي ترتبت عليهم.

ويرى أديب إدريس، المستثمر العقاري في مكة المكرمة، أن عقود الإيجار الشهرية تعد أفضل من تلك التي تتم بشكل سنوي وخلافه، وأنها تأتي ملزمة للمستأجر بالدفع الفوري في موعد السداد أو مغادرة وإخلاء الوحدة السكنية، مما سيسهم حتما في القضاء على تعثر المستأجرين عن السداد أو مماطلة المستثمرين في الحصول على حقوقهم، مشيراً إلى أن مشروع القانون سيعمل بشكل كبير على الحد من التعثر مقارنة بالعقود التأجيرية السنوية التي لا تمكن الجهات التنفيذية من إخلاء الوحدات السكنية من قاطنيها رغم تعثرهم نظراً لوجود عقود لا تزال سارية المفعول.

وتابع إدريس “لا بد أن يكون هناك آلية لحماية المستأجرين من جشع بعض الملاك للعقارات، وذلك بحيث يتضمن العقود وجود شروط وبنود تمنع المالك من زيادة سعر الإيجار خلال فترة العقد التي يجب أن تكون محددة بخلاف العقد الشهري، متضمنة عدد السنوات التي يرغب المستأجر في سكن الوحدة السكنية خلالها”، داعياً إلى إيجاد صياغة قانونية محكمة حتى لا يصبح أحد أطراف عقد الإيجار ضحية للبنود، وهو ما يستوجب معه أن تكون تلك البنود التي يحتوي عليها عقد الإيجار مدروسة بشكل واف ومعدة من قبل استشاريين قانونيين.

ولم يستبعد إدريس، أن تكون نسبة التعثر في سداد عقود الإيجارات بشكل سنوي نحو 15 في المائة من قيمة تلك العقود المبرمة سنوياً، مستدركاً أن عملية التحصيل الشهري لقيمة القعود التأجيرية سيكون فيه جهد أكبر وأعباء أكثر على المستثمر، ولكنه ستكون في مصلحته بشكل عام، حيث إن النتيجة ستكون إيجابية، خاصة أن نسبة المخاطرة في ارتفاع نسبة الديون ستكون في أدنى حدود مستوياتها.

وقدر إدريس، حجم ما يستهلكه الإيجار في حال كان بشكل شهري من دخل ذوي الدخل المحدود بما لا يقل عن 25 في المائة في حال كان سعر الوحدة السكنية منخفضاً ويراوح عند حدود 14 – 16 ألف ريال، لافتاً إلى أن السجلات الائتمانية التي سترصد المتعثرين في السداد ستكون مفيدة في مجملها، ولكن لا بد من مراعاة الظروف الإنسانية لبعض المستأجرين الذين قد لا تكون أسباب تعثرهم إلا لظروف ماسة وحادة تمنعهم من الإيفاء بعقود التأجير.