السوق العقارية في الكويت تعاني أزمة تشريع لا مشكلة أراضي
- نسعى إلى تأسيس بنك استثماري خلال السنوات الثلاث المقبلة.
- النهوض بالقطاع العقاري يجب أن يصاحبه نهوض بالبنى التحتية.
- القطاع العقاري الكويتي يواجه تحديات نقص السيولة ونقص التشريعات.
اعتبر الرئيس التنفيذي لشركة “بلوبرينت” المتخصصة في تقديم حلول استثمارية متكاملة في مجال العقار، مشعل الملحم، القطاع العقاري من أهم القطاعات في الكويت في ظل ضعف القطاعات الخدماتية والزراعية والصناعية.
وقال في حوار مع “مال وأعمال” إن القطاع العقاري الكويتي يواجه تحديات تتمثل في نقص السيولة، ونقص التشريعات، والدعم من القطاع الخاص، مؤكدا أن الكويت لا تعاني مشكلة في نقص الأراضي إذ أن نسبة %95 من أراضيها خالية، إلا أن هنالك أزمة تشريع وتفكير في إيجاد بدائل حلول لمشكلة أزمة الإسكان.
وعبر الملحم عن تشاؤمه من واقع السوق العقارية الكويتية حالياً، لكنه متفائل من المستقبل، لافتاً إلى أن السوق ستعود للانتعاش، لا سيما بعد أن بدأت حركة تصحيحية للأسعار حالياً، مشدداً على أن النهوض بالقطاع العقاري يجب أن يصاحبه نهوض بالبنى التحتية، فضلاً عن انتعاش اقتصادي ملموس في السوق الكويتية ناتج عن تنويع موارد الدخل وفتح آفاق الاستثمار في الكويت، وتنشيط الحركة الصناعية الزراعية.
وأوضح الملحم أن المستثمر يفضل الاستثمار مباشرة باسمه عوضاً عن الاستثمار من خلال هياكل قانونية مختلفة مثل المحفظة والصندوق، وبالتالي وفرت له “بلوبرينت” الأدوات التي تتيح له استثماراً آمناً وعائدات مدرة للدخل في اقتصاد ثابت ومستقر أمنياً واقتصادياً وسياسياً.
وأكد أن أن المرحلة المقبلة هي مرحلة العقارات الآمنة المدرة للدخل، قائلاً إنها السلعة المطلوبة حالياً على أن تكون في بيئة آمنة ومستقرة اقتصادياً بعائدات لا تقل عن %7.
وقال إن “بلوبرينت” تسعى إلى أن تكون أول شركة استثمار خليجي متخصصة في إدارة المحافظ الاستثمارية والصناديق الاستثمارية في السوق البريطانية، وأن توسع في إطار تكوين بنك استثماري خلال السنوات الثلاث المقبلة.
وتالياً نص الحوار:
هل لكم أن تحدثونا عن القطاع العقاري في الكويت ومساهمته في الاقتصاد؟
يعتبر القطاع العقاري في الكويت أهم قطاع للمستثمرين، نظراً لأنه الأداة الاستثمارية الوحيدة المتاحة حالياً للأفراد والشركات، فالكويت تفتقد إلى مجموعة من المقومات الاقتصادية التي تتوافر في أي بلد سواء من حركة صناعية، أو زراعية، وحتى قطاع الخدمات.
وهنا يجب التوضيح أن القطاعات الاقتصادية في أي دولة تنقسم إلى قطاعات خدماتية وإنتاجية، لكننا في الكويت نركز بشكل أساسي على القطاع العقاري في ظل ضعف القطاعات الخدماتية والزراعية والصناعية، فشركات الاستثمار تتوجه إلى القطاع العقاري، والأفراد وأصحاب الثروات يستثمرون فيه، ولذلك فهو من أهم القطاعات الاقتصادية في الكويت.
ما هي التحديات التي تواجه القطاع العقاري الكويتي؟.
التحديات في الكويت مرتبطة بالأوضاع السياسية والإقليمية للدولة، وكما يقال “رأس المال جبان” ويهرب عند أي اضطرابات محيطة به، وفي ظل الظروف الحالية فإننا نجد أن السيولة المادية هربت من الكويت وانتقلت إلى دول أخرى ليس بشكل كلي ولكن بشكل كبير.
وفي السابق كانت السيولة تنتقل إلى دول محيطة، أما الآن فإن الدول المحيطة تقع ضمن الخطر الإقليمي نفسه، لذلك انتقلت هذه الأموال إلى أماكن أبعد وأكثر أمناً.
أما التحدي الثاني فيندرج تحت نقص التشريعات الكفيلة بالسماح للمستثمرين للدخول في القطاع العقاري، فنجد مثلاً أن الشركات العقارية الكويتية لا تجد فرصة مجدية بالنسبة لها للتطوير العقاري في الكويت، خصوصاً في القطاع السكني و التجاري، نظراً لشح الأراضي التجارية وشح الأراضي السكنية المرخصة. وبصرف النظر عن المخاطر الإقليمية، فإن هناك نقصاً في الفرص المتاحة للقطاع العقاري في الكويت، فالتحدي الذي يواجه القطاع العقاري الكويتي يكمن في نقص السيولة ونقص التشريعات والدعم من القطاع الخاص.
ما هي الاقتراحات والحلول لمواجهة الطلب المتزايد على العقار في الكويت في ظل شح الأراضي؟
الطلب المتزايد على الأراضي في الكويت يأتي من قبل الأفراد ومن الشركات على حد سواء، فالشركات ترغب في بناء مجمعات ومدن سكنية وتجارية متكاملة، والأفراد بحاجة إلى سكن، وهذه طبيعة أي دولة تنمو، وبالتالي فإن أي ازدهار اقتصادي يترتب عليه ازدهار ونمو في عدد السكان.
ومن وجهة نظري، فإنا لا أرى أن هنالك شحاً في الأراضي، إذ أن نسبة %95 من أراضي الكويت خالية، إلا أن هنالك أزمة تشريع وتفكير في إيجاد بدائل وحلول لهذه المشكلات، وأعتقد أننا نفتقد إلى رؤية واضحة، فالأعداد في الطلبات السكنية بازدياد، ولا يوجد حل واقعي فعلي ورسمي لأزمة الإسكان، كما أنه لا يوجد تطور جغرافي في الكويت، فحدود المنطقة السكنية لا تزال على الحال نفسه.
ونأمل بأن يكون هناك انتشار أكبر، كما أن هناك بوادر أمل قريبة جداً تكمن في بناء “جسر جابر” الذي سينقل الكويت من ضفة إلى ضفة وأعتقد أنه وصل إلى مراحل متقدمة، كما أنني أرى أن هنالك فرصة للتطوير لكن يجب التعجيل في هذا الموضوع.
كيف تنظرون إلى مستقبل القطاع العقاري في الكويت؟
على المدى القريب جداً أنا متشائم، ولكن على المدى البعيد أرى أنه سيعود للانتعاش، فالأسواق العقارية تعاني حالياً من ضغط في الأسعار عليها، إلا أن أنه بدأت حركة تصحيحية للأسعار، إذ بدأت تنخفض مجدداً في القطاعات السكنية والاستثمارية، كما أن العائدات انخفضت بسبب الخوف الموجود والقلق الأمني في المنطقة والذي ترتب عليه ضغط على السوق العقارية، لكنني أعتقد أن هذه الغيمة ستزول خلال سنتين إلى ثلاث سنوات وسترجع السوق الكويتية لانتعاشه في الفترة المقبلة.
ما طبيعة المشروعات التي يجب منحها أولوية للنهوض بالقطاع العقاري؟
أعتقد أن النهوض بالقطاع العقاري يجب أن يصاحبه نهوض بالبنى التحتية سواء خدمات الكهرباء والمياه أو الطرق، فنحن لا زال نعاني من مشكلات في الكهرباء والمياه سنوياً، والسؤال المطروح كيف يمكن للقطاع العقاري أن يتوسع ونحن لا نزال نعاني من تلك المشكلات، فضلاً عن توفير الخدمات الأساسية من طرق ومدارس ومرافق عامة.
ولذلك، أعتقد أنه ولكي ينهض القطاع العقاري، فإنه يجب أن يكون هناك انتعاش اقتصادي ملموس في السوق الكويتية ناتج عن تنويع موارد الدخل وفتح آفاق الاستثمار في الكويت، وتنشيط الحركة الصناعية الزراعية وتنشيط نواحي الخدمات كافة، ثم التعجيل في بناء الخدمات الأساسية لبناء مدن حديثة، وبالتالي تنشيط السوق العقارية مجدداً، المشغولة بهاجس أمني وآخر اقتصادي، فضلاً عن نقص التشريعات الكفيلة لدعمه وانفتاحه.
كيف تقيمون أداء القطاع العقاري في الكويت وأين من دول الخليج؟
الخليج في مركب واحد معنا، وفي ظل الهواجس الأمنية التي نعيشها، سيبقى النمو في الاستثمارات العقارية وفي أسعار العقارات منخفضاً، ولذلك، أتمنى أن يزول هذا كله وتعود الحركة الاقتصادية وبالتالي النشاط العقاري.
ما العوامل التي تلعب دوراً حيوياً في تحديد أسعار العقار؟
نسبة العرض والطلب هي التي تحدد مستوى ارتفاع الأسعار، لكن مستويات العرض والطلب مرتبطة بعوامل أخرى ومن أهمها الاستقرار الأمني، والنمو الاقتصادي، والزيادة البشرية، وانخفاض كل من معدلات الجريمة والبطالة، إذ أن كل ذلك يصب في مصلحة ارتفاع الطلب.
وإذا كان ارتفاع مستوى الطلب يقابله انخفاض في مستوى العرض، فإن الأسعار تزداد تلقائياً، ولذلك، نلاحظ في العديد من المدن الحديثة التي تشهد طفرة اقتصادية، انعكاساً إيجابياً على أسعار العقار، وفي العقدين الأخيرين شهدنا حركة اقتصادية جميلة جداً في دبي وقطر، نتج عنها ارتفاع حاد في أسعار العقار، أما في أوروبا فنشاهد التطور الاقتصادي في اسطنبول وبعض المدن الأخرى في تركيا، وكذلك التطور الاقتصادي في مدينة “مانشيستر”.
تعتبر “بلوبرينت” من الشركات المتميزة، هل لك أن تقدم نبذة عن مسيرتها منذ التأسيس؟
عندما تأسست “بلوبرينت” في عام 2009 كان الهدف منها إيجاد فرص استثمارية بديلة للأفراد والشركات في الأسواق العالمية وفي أسواق آمنة بعد الأزمة الاقتصادية العالمية، إذ أصاب الناس خوف وذعر وعدم ثقة من الاستثمار في الأدوات المتاحة في الأسواق المحلية، فكان لابد علينا من التوجه بأفكار استثمارية إلى أسواق عالمية، فطرحنا فكرة الاستثمار في الملكيات الخاصة، ولكنها لم تلاقي نجاحا، وطرحنا فكرة الاستثمار في السلع الأساسية لكنها لم تلقى نجاحاً في الكويت.
وعندما انتقلنا إلى الحل الحالي، وهو عمل الشركة الأساسي المتمثل في طرح منتجات استثمارية عقارية تتيح للمستثمر تملك عقاره بنفسه، بميزة أن تلك العقارات هي في معظمها مدرة للدخل وفي مناطق آمنة ومستقرة اقتصادياً، وتحقق نمواً في معدلات الأسعار على الاستثمار، لاحظنا إقبالاً كبيراً جداً من المستثمرين، وأدركنا أن المستثمر يفضل الاستثمار مباشرة باسمه عوضاً عن الاستثمار من خلال هياكل قانونية مختلفة مثل المحفظة والصندوق، وبالتالي وفرنا له تلك الأدوات التي تتيح له استثماراً آمناً وعائدات مدرة للدخل في اقتصاد ثابت ومستقر أمنياً واقتصادياً وسياسياً.
ما الدور الذي تلعبه الشركة للنهوض في القطاع العقاري؟
نحن نحاول إنقاذ وإسعاف المستثمرين الصغار في الكويت عبر توفير قنوات استثمارية آمنة لهم، إذ أن هناك مسوقين عقاريين وشركات عقارية ترغب بالعبث بممتلكاتهم واستثماراتهم ومدخراتهم دون أي رحمة، ولذلك، أتينا إلى السوق العقارية الدولية لنقدم بدائل استثمارية آمنة لهؤلاء المستثمرين وهذا هدفنا في الفترة الحالية.
أما منتجات الشركة الاستثمارية تراوح بين 60 ألف دولار و100 مليون دولار، وتخدم جميع الشرائح الاستثمارية عبر توفير استثمارات في القطاع السكني البريطاني، والقطاع التجاري، وقطاع التخزين، وقطاع السكن الطلابي، وكلها أساسا أدوات عقارية تتميز بالإيراد المستمر متمثلا بالتأجير بعقود طويلة المدى.
هل تعتقد أن المرحلة المقبلة بحاجة إلى مشروعات ذات نوعية خاصة.. وأين أنتم من ذلك؟
نعم.. أؤكد أن المرحلة المقبلة مرحلة العقارات الآمنة المدرة للدخل، أي أنها شقق سكنية أو عمارات سكنية أو مصانع تجارية يتم تأجيرها للآخرين، أو أي شكل من أشكال العقار ليتم تأجيره لمشغلين أو لسكان بعقود طويلة، وأعتقد أنها هذه هي السلعة المطلوبة حالياً على أن تكون في بيئة آمنة ومستقرة اقتصادياً بعائدات لا تقل عن %7.
- أين تفضل الاستثمار في عام 2016؟
أفضل الاستثمار في دول تتمتع بمناخ سياسي وأمني مستقر ولديها تطور اقتصادي كبير، وأفضل أن تكون استثمارات في عقارات مدرة للدخل، وأعتقد أن الولايات المتحدة تشكل وجهة جميلة جداً، إضافة إلى كندا وبريطانيا.
- هل يمكن أن تستثمر في الدول العربية في عام 2016؟
لا تزال الدول العربية ترزح تحت مشكلات اقتصادية وسياسية وأمنية، لذلك أعتقد أنه يجب الابتعاد عن الدول العربية ماعدا المغرب، إذ أنني أعتقد أن هنالك فرصة جيدة في تلك المنطقة بسبب الاستقرار النسبي اقتصادياً وسياسياً وأمنياً، ولو خيرت عام 2016 للاستثمار فسأختار المغرب، و ربما أغير هذا التوجه في الأعوام التالية.
ما هو القطاع الذي تفضل الاستثمار فيه في الفترة الحالية؟
أفضل الاستثمار في قطاع السكن الطلابي وذلك لنمو أعداد الطلبة عالمياً وتقدم مستويات السكن الطلابي.
ما هي خطط الشركة في المرحلة المقبلة؟
تسعى “بلوبرينت” لأن تكون أول شركة استثمار خليجي متخصصة في إدارة المحافظ الاستثمارية والصناديق الاستثمارية في السوق البريطانية، فنحن حالياً نقدم جميع الخدمات الاستثمارية العقارية في بريطانيا ومنها خدمات التمويل، وإدارة العقار، والتقييم، والبيع والشراء، فضلاً عن خدمات الهيكلة القانونية وتأسيس الشركات الخاصة بالاستثمار العقاري، والخدمات الضريبية، والاستثمار في المنتجات العقارية التي نبيعها حالياً.
كما أننا نأمل أن نتوسع في إطار تكوين بنك استثماري، وهذه خطتنا خلال السنوات الثلاث المقبلة لتأسيس بنك استثماري متخصص في السوق البريطانية، وقد يضاف له بعض الأسواق الواعدة، فضلاً عن أننا ندرس التوسع في دول الخليج العربي ابتداء من الرياض وقطر وجدة ، بعد أن حققت الشركة أرباحا جيدة في السنوات السابقة.
“بلوبرينت” تمثل أكبر الوكالات العالمية في مجال القطاع الاستشاري العقاري