توقعت وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» استمرار التصحيح المتواضع في سوق العقارات بالإمارات خلال الأشهر 12 المقبلة على الأقل. مشيرة إلى أن المقاييس الائتمانية لمطوري العقارات وشركات الاستثمار العقارية قوية بما فيه الكفاية لمواجهة التصحيح الحالي.
وترى وكالة التصنيف الائتماني العالمية في تقرير لها أمس أن بعض الحالات تشهد تحسناً في الجودة الائتمانية خلال الأشهر الـتسعة الماضية (لدى شركة استثمارات مركز دبي المالي العالمي المحدودة وشركة الدار العقارية)، مما يعكس تحسناً في أدائها الأساسي بالرغم من الضغوط الاقتصادية والقطاعية.
وقالت الوكالة في التقرير الذي حمل عنوان «الكيانات الكبيرة المرتبطة بالحكومات ذات التفويضات المهمة في منطقة الخليج هي الأقدر على مواجهة انخفاض أسعار النفط» أنها قامت بخفض تصنيفاتها الائتمانية لثلث الشركات وكيانات البنية التحتية التي تقوم بتصنيفها في منطقة مجلس التعاون الخليجي وبرفع تصنيفاتها الائتمانية لثلاثة منها فقط. جاء خفض التصنيفات كنتيجةٍ مباشرةٍ أو غير مباشرة لانخفاض أسعار النفط والغاز.
ترقية
وأشارت إلى أن الكيانات القليلة التي تمت ترقية تصنيفاتها الائتمانية خلال تلك الفترة (شركة استثمارات مركز دبي المالي العالمي المحدودة، وشركة الدار العقارية، وهيئة كهرباء ومياه دبي) قامت بخفض المخاطر في أعمالها و/أو أوضاعها المالية من خلال الحد من الاقتراض، ودعم السيولة، و/أو التحول إلى طرق تشغيلية أكثر استقراراً.
وكانت التصنيفات الائتمانية لهذه الشركات قد تراجعت في أعقاب الركود الاقتصادي الذي شهده العام 2009 والتي عادت واكتسبت بعض ما خسرته منذ ذلك الحين.
بيئة تشغيلية صعبة
وأكدت الوكالة العالمية أن السوق في منطقة مجلس التعاون الخليجي تواصل مواجهة بيئة تشغيلية صعبة في هذه الفترة، وذلك على خلفية استمرار التراجع في أسعار النفط.
وتتوقع بأن يبلغ سعر خام برنت 45 دولاراً أميركياً للبرميل في العام 2017، و50 دولاراً أميركياً للبرميل في العام 2018 مما سيؤدي إلى عجز لدى الحكومات السيادية المركزية لدول مجلس التعاون الخليجي بنحو 10% من الناتج المحلي الإجمالي في المتوسط سنوياً في كل من البحرين، والكويت، وعُمان، والمملكة العربية السعودية بين العامين 2016 و2019.
أما بالنسبة لأبوظبي وقطر فنتوقع بأن يبلغ متوسط العجز 4% من الناتج المحلي الإجمالي خلال الفترة نفسها.
إندماج الكيانات
وترى الوكالة بعض التوجهات نحو إندماج أكبر الكيانات المرتبطة بالحكومات في القطاع (مثل اندماجات شركة المبادلة للتنمية/شركة الاستثمارات البترولية الدولية وشركة دبي للألمنيوم/شركة الإمارات للألمنيوم). وأن التوجه نحو الاندماج بين الكيانات المرتبطة بالحكومات في منطقة مجلس التعاون الخليجي يهدف إلى خفض التكاليف وتعزيز الكفاءة نظراً لتزايد الضغوط على الحكومات السيادية الخليجية.
تحفيز الإصدارات
وأشارت الوكالة إلى أن انخفاض أسعار النفط أدى إلى تحفيز إصدارات السندات السيادية ومن ثم قد يؤدي إلى تقييد إصدارات الشركات وكيانات البنية التحتية لدى دول مجلس التعاون الخليجي، كما أدى تراجع أسعار النفط إلى زيادة في إصدارات سندات الدين من قبل الحكومات السيادية الخليجية.
ودائع البنوك
تلقت البنوك في دول مجلس التعاون الخليجي خلال السنوات القليلة التي سبقت الانخفاض الحالي في أسعار النفط تدفقاً كبيراً من الودائع من الشركات، تمشياً مع قوة أسعار النفط. ونظراً للعائدات المحدودة جداً على الأصول قصيرة الأجل وفي ظل عدم توافر أصول بديلة طويلة الأجل، ارتفعت حدة المنافسة بين البنوك في سوق قروض الشركات إلى حد كبير، مما أدى إلى انخفاض الأسعار.
سوق رأس مال
وقالت الوكالة إن هناك العديد من العوامل التي من الممكن أن تشجع الشركات وكيانات البنية التحتية في منطقة مجلس التعاون الخليجي على المزيد من الإصدارات على المدى المتوسط إلى الطويل هي:
حاجة الحكومات والكيانات المرتبطة بالحكومات لتنويع مصادر التمويل للحد من تركز التعرض للبنوك في منطقة مجلس التعاون الخليجي.
حاجتها للتمويل طويل الأجل لتتناسب مع التدفقات النقدية طويلة الأجل من مشاريع البنية التحتية الأساسية التي لا يمكن تأجيلها أو إلغاؤها.
تراجع السيولة في بنوك منطقة مجلس التعاون الخليجي.
ارتفاع أسعار قروض الشركات.
احتياجات إعادة التمويل.
وتستنتج الوكالة أن التنبؤ بحجم إصدارات الشركات وكيانات البنية التحتية في المدى القصير سيكون أمراً صعباً على الأرجح، لاسيما في ظل عدم وجود استراتيجيات حكومية واضحة لتعزيز أسواق رأس مال الشركات وكيانات البنية التحتية. كما أن انخفاض أسعار النفط وتراجع الظروف الاقتصادية سيواصل الحد من نمو سوق صكوك الشركات وكيانات البنية التحتية، من وجهة نظرنا، خلال الفصول القليلة المقبلة.
قطاعا الضيافة والتجزئة
يبقى قطاعا الضيافة والتجزئة معرضان للقدرة الشرائية للسياح التي كانت ضعيفة هذا العام. فقد شهدت المراكز التجارية تراجعاً في الإقبال وفي عمليات التأجير عن العام 2015 نظراً إلى أن قوة الدولار (مقابل اليورو، والجنيه الاسترليني، والروبل) لا تزال تواصل تأثيرها السلبي على مبيعات التجزئة.
وفي ظل استقرار أسعار الصرف، مع ذلك، تبقى إيرادات شركات العقارات التي نصنفها، شركة ماجد الفطيم القابضة ومجموعة إعمار مولز، محمية بجودة الأصول الجيدة وهياكل التأجير طويلة الأجل.
من جهة أخرى كان على أصحاب الفنادق القبول بسعر أقل بكثير من متوسط الأسعار اليومية للحفاظ على معدلات الإشغال. وتتوقع دخول الكثير من الغرف الفندقية الجديدة لسوق الضيافة في دبي قبل معرض إكسبو 2020، لاسيما الغرف القياسية. ومن المرجح أن يبقى القطاع تحت الضغط نتيجة لاشتداد المنافسة والضغوط على الربحية.
شركات الاتصالات
وبينما شهدت شركات الاتصالات في دول مجلس التعاون الخليجي في فترة سابقة نشاطاً كبيراً في إجراء عمليات استحواذ كبيرة على شركات إقليمية ودولية، تعتقد الوكالة أن البيئة الحالية هي أحد نتائج توحيد الأوضاع القائمة والتركيز على الأسواق الرئيسية.
جودة ائتمانية
قالت وكالة «إس آند بي جلوبال للتصنيفات الائتمانية» إن أحد الأبحاث يشير إلى أن أسعار العقارات السكنية والإيجارات في دولة الإمارات واصلت تراجعها خلال العام. مع ذلك، حافظت الشركات العقارية على استقرار الجودة الائتمانية لديها بل وتحسنت خلال العام 2016.
وبينما يعاني قطاع المكاتب الكبير في دبي تحت وطأة الفائض في العرض وما يزيد على 15% من الشواغر كما في يونيو 2016، يواصل مركز دبي المالي العالمي المزود للمكاتب في دبي التمتع بمساحة إشغال ممتازة وبأعلى الإيجارات في المدينة، وهذا يرجع أساساً إلى جودة أصوله وموقعه.
أدى ذلك إلى تحسن أدائه المالي بشكل كبير ما حدا بنا إلى ترقية التصنيف الائتماني للمركز من BBB- إلى BBB في يونيو 2016. كما قمنا أيضاً بترقية تصنيفنا الائتماني لشركة الدار العقارية، القائمة في أبوظبي من BBB- إلى BBB، التي أحدثت تحولاً في نموذج أعمالها وأصبحت الشركة تحقق الآن نحو نصف أرباحها من أنشطة التأجير الأكثر استقراراً والنصف الآخر من مشاريع التطوير العقارية.