إن كثيراً من المستأجرين باتوا يفضلون الانتقال من المباني القديمة المتواجدة وسط أبوظبي، للسكن في الأبراج التي دخلت السوق مؤخرا، والتي تضم وحدات ذات جودة عالية، وتتميز بتوفر الخدمات ومواقف السيارات.
وأوضح سلطان الحوسني مدير عام شركة الصياد العقارية أن التراجع في القيمة الإيجارية بالشقق الجديدة لايزال محدودا، مقارنة بالانخفاض في إيجارات الوحدات القديمة، والتي تشهد تصحيحا سعريا بما يتماشى مع الأسعار الإيجارية الحقيقية لهذه الوحدات، بعدما ارتفعت أسعارها بنسب غير طبيعية خلال فترة الطفرة العقارية.
وأضاف الحوسني أن أغلب الوحدات الجديدة تم البدء في إنشائها وقت الطفرة العقارية، حيث كانت كلفة البناء مرتفعة جدا، كما تم إعداد دراسات الجدوى بناء على قيم إيجارية عالية آنذاك، وهو ما يجعل الكثير من الملاك يخفضون القيمة الإيجارية بهذه الوحدات حاليا.
وقال محمد عبدالكريم مدير عام شركة بلاتينيوم للعقارات إن الوحدات الجديدة داخل أبوظبي تتميز بعوامل جذب عديدة، منها توفر الصيانة الدورية المتميزة، ومواقف السيارات الداخلية، إضافة إلى توفر بعض الخدمات المكملة مثل الانترنت والاتصالات، وهو ما يزيد من الطلب عليها.
وأكد عبدالكريم أن توفر موقف السيارات كفيل بجذب كثير من المستأجرين للأبراج الجديدة في أبوظبي، موضحا أن أغلب الملاك باتوا يوفرون مواقف السيارات في الأبراج مجانا.
من جهته قال الدكتور محمد نعيمات رئيس مجلس إدارة شركة الحصن لإدارة العقارات إن المقيمين ببعض المباني القديمة منخفضة الجودة بوسط أبوظبي، لاسيما بمناطق الخالدية والنادي السياحي وشارعي إلكترا وحمدان، يتجهون حاليا للانتقال في السكن بالأبراج الحديثة، خاصة في مناطق المرور والمطار ومعسكر آل نهيان، إضافة إلى جزيرة الريم.
وأضاف أن الطلب على الوحدات الجديدة انعكس على البنايات القديمة التي تراجعت أسعار الشقق بها، نتيجة انخفاض الطلب عليها.
ويفضل كثير من المستأجرين حاليا السكن بالوحدات الجديدة، وهو ما ينعكس على اهتمام أغلب الشركات العقارية بإضافة عبارة “أول ساكن” في الإعلانات العقارية، بحسب عقاريين.
وأكد تقرير حديث صادر عن شركة استيكو للخدمات العقارية أن معظم العقارات الراقية حافظت على أسعار إيجاراتها خلال الربع الثالث من العام الحالي، عند معدلات الربع الثاني بسبب تزايد الطلب عليها، فيما ارتفعت نسبة المباني الشاغرة في مناطق كانت تعد سابقا مناطق رئيسية، إلى جانب تراجع أسعار الإيجارات فيها بنسب متفاوتة، بسبب انتقال المستأجرين إلى مناطق أكثر جاذبية من حيث الأسعار والمواصفات.
وأضاف التقرير “المستأجرون على استعداد لدفع مبالغ أكبر مقابل السكن في وحدات راقية كتلك التي تقع في مجمعات سكنية عصرية وتتمتع بواجهات بحرية على سبيل المثال”.
وأشار التقرير إلى اتساع الفجوة بين أسعار الإيجارات في المناطق الحديثة والقديمة بأبوظبي، مرجعا ذلك إلى تزايد المعروض من العقارات في السوق.
وتراجعت أسعار إيجارات الشقق في المباني القديمة في أبوظبي بنحو 4 إلى 8% خلال الربع الثالث من العام الحالي، مقارنة بالربع الثاني، مقابل تراجع بنحو 1 إلى 3% فقط في المباني الحديثة، فضلا عن استقرار إيجارات الوحدات الجديدة في بعض المناطق مثل مدينة محمد بن زايد، وخليفة “أ”، و”ب”، وحدائق الراحة، بحسب التقرير.
ويتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني الحديثة في منطقة الكورنيش بأبوظبي بين 75 و95 ألف درهم، والغرفتين بين 100 و155 ألفا، والثلاث غرف 160 إلى 220 ألف درهم، مقابل 65 إلى 75 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفة واحدة في المباني القديمة، و75 إلى 90 ألفا للغرفتين، و100 إلى 125 ألف درهم للثلاث غرف.
وفي منطقتي الخالدية والبطين يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني الحديثة بين 75 و95 ألف درهم، والغرفتين بين 100 و140 ألفا، والثلاث غرف 145 إلى 175 ألفا، مقابل 55 إلى 65 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفة واحدة في المباني القديمة، و65 إلى 75 ألفا للغرفتين، و90 إلى 100 ألف للثلاث غرف.
فيما يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني الحديثة بمنطقتي معسكر آل نهيان والمرور بين 65 و75 ألف درهم، والغرفتين بين 95 و120 ألفاً، والثلاث غرف 120 إلى 155 ألفاً، مقابل 50 إلى 60 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفة واحدة في المباني القديمة، و65 إلى 75 ألفاً للغرفتين، و75 إلى 85 ألفاً للثلاث غرف.
وفي مناطق المشرق والكرامة والمناصير ووسط أبوظبي والنادي السياحي والميناء يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني الحديثة بين 60 و75 ألف درهم، والغرفتين بين 95 و120 ألفا، والثلاث غرف 115 إلى 140 ألفاً، مقابل 40 إلى 55 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفة واحدة في المباني القديمة، و55 إلى 75 ألفاً للغرفتين، و70 إلى 85 ألفاً للثلاث غرف. وفي مدينة محمد بن زايد والمصفح ومدينتي خليفة “أ” و”ب” يتراوح متوسط إيجار الشقة المؤلفة من غرفة واحدة بالمباني الحديثة بين 35 و45 ألف درهم، والغرفتين بين 55 و65 ألفاً، والثلاث غرف 75 إلى 85 ألفا، مقابل 30 إلى 40 ألف درهم للشقة المؤلفة من غرفة واحدة في المباني القديمة، و35 إلى 40 ألفاً للغرفتين، و55 إلى 65 ألفاً للثلاث غرف، بحسب التقرير.
جودة الخدمات
بدوره، أشار عبدالرحمن الشيباني مدير عام شركة الغانم العقارية إلى تحسن الطلب على استئجار الوحدات السكنية الجديدة، التي تتميز بجودة الخدمات وتوفر مواقف السيارات.
وأكد تقرير صادر حديثا عن شركة “جونز لانج لاسال” للاستثمارات والاستشارات العقارية أن معظم قطاعات أسواق أبوظبي العقارية أكثر مواتاة للمستأجرين، وسط توقعات باستمرار تراجع إيجارات وأسعار العقارات، وذلك رغم محدودية عدد المشاريع العقارية التي تم استكمال تنفيذها في الربع الثالث من العام الحالي.
وأشار التقرير إلى أن أسعار البيع والإيجارات واصلت انخفاضها في القطاع السكني، حيث انخفض متوسط إيجار الشقق السكنية المتميزة التي تضم غرفتي نوم في أبوظبي بنسبة تناهز 48% منذ الذروة التي بلغتها عام 2008.
وأوضح الشيباني أن الإيجارات السكنية في أبوظبي شهدت تصحيحاً سعرياً مؤخراً، سواء القديمة أو الحديثة، مشيراً إلى أن إيجارات الوحدات الجديدة تميل حالياً إلى الاستقرار، وذلك بعد فترة من التراجع، حيث يتوفر حالياً شقق مؤلفة من غرفتين بجزيرة الريم بسعر 90 ألف درهم سنويا.
ويتراوح سعر تأجير الشقة المؤلفة من غرفة وصالة في مشروع مارينا سكوير بجزيرة الريم، بين 65 و85 ألف درهم سنويا، والشقة المؤلفة من غرفتين وصالة بين 95 و110 آلاف درهم، فيما يتراوح سعر إيجار الشقة ذات الثلاث غرف بين 130 و150 ألف درهم.
ويتراوح سعر إيجار الشقة ذات الغرفة الواحدة في مشروع شمس أبوظبي “برجي صن وسكاي” بجزيرة الريم بين 90 و100 ألف درهم، والغرفتين 120 و130 ألف درهم، والثلاث غرف 145 و160 ألف درهم.
وفي شاطئ الراحة، يتراوح سعر إيجار الشقة ذات الغرفة الواحدة بين 70 و115 ألف درهم، والغرفتين 100 و150 ألف درهم، والثلاث غرف 130 و210 آلاف درهم، بحسب تقرير استيكو للخدمات العقارية.
تراجع طفيف
ويرى الدكتور محمد نعيمات أن أسعار الإيجارات بأبوظبي في تراجع مستمر، إلا أن نسبة التراجع أصبحت محدودة في الفترة الأخيرة، حيث لا تزيد في الغالب عن 5%، موضحا أن هذه النسبة تختلف من منطقة لأخرى، فضلا عن اختلافها بين المباني الحديثة والقديمة.
وأفاد أن تراجع الأسعار يقتصر على وحدات معينة دون أخرى، مستبعدا انخفاض الأسعار بنسبة قوية رغم دخول وحدات سكنية جديدة لسوق العاصمة، حيث تتميز الوحدات الجديدة بطلب قوي وبأسعار خاصة.
وقدرت شركة «جلف كابيتال للاستثمارات البديلة» عدد الوحدات السكنية التي دخلت السوق العقارية في أبوظبي بنحو 5000 وحدة العام الماضي.
وقال نعيمات إن الوحدات السكنية في جزيرة الريم تشهد طلبا قويا خلال الفترة الحالية، موضحا أنه رغم تحسن الطلب إلا أن الأسعار لم تنخفض بنسبة كبيرة.
وأشار إلى أن تحسن الطلب على الوحدات الجديدة أسهم في استقرار أسعارها، مقابل استمرار التراجع في إيجارات الشقق القديمة والتي تعاني من تراجع الطلب.
وأوضح أن ملاك البنايات القديمة لجأوا مؤخرا إلى التركيز على تجديد وصيانة هذه المباني استجابة لمطالب بلدية أبوظبي في هذا الخصوص، وأيضا في محاولة لمواجهة تراجع الطلب على الوحدات منخفضة الجودة.
وذكر أن الملاك قدموا خلال الفترة الأخيرة كثيرا من التنازلات للحفاظ على المستأجرين مثل عدم إقرار الزيادة الإيجارية السنوية المحددة بـ 5%، وأيضا القبول بالسداد على دفعات، وقبول السداد الشهري، فضلا عن قبول الكثيرين لخفض الأسعار بنسب قوية.
وأضاف “الملاك الأذكياء هم من يتمسكون بالمستأجرين، ولا يبادرون بزيادة أسعار الإيجارات، طالما كان المستأجر ملتزما بالسداد”.
وأوضح أن كثيرا من الملاك حاليا يحتفظون بالقيمة الإيجارية كما هي، دون إقرار الزيادة السنوية المحددة بـ 5%، ودون كذلك تخفيض القيمة الإيجارية، وذلك بعدما شهد العامان الماضيان اتجاه كثير منهم لتخفيض الإيجارات بنسب وصلت أحيانا لنحو 30%.
وبين نعيمات أن بعض الملاك يتجهون لتطبيق الزيادة السنوية الرسمية في القيمة الإيجارية، للوحدات القديمة ذات السعر المنخفض، وهي التي تم تأجيرها منذ أكثر من 6 سنوات تقريبا بأسعار منخفضة جدا مقارنة بسعر السوق الحالي.
وأضاف “على سبيل المثال فإن الشقة المؤلفة من غرفتين والتي تم تأجيرها بنحو 40 ألف درهم عام 2006، قد لا يزيد سعرها اليوم عن 55 ألف درهم، بعد الزيادة السنوية لمدة 6 سنوات بقيمة 5%، وبالتالي فإن قيمتها الإيجارية الحالية تعتبر أقل من قيمة السوق حاليا، وهو ما يدفع المالك لإقرار الزيادة السنوية، وفي نفس الوقت تقبل المستأجر لذلك”. وأكد تقرير صادر عن شركة “سي بي آر إي” العالمية لاستشارات الأبحاث، خلال النصف الأول من العام الحالي، أن سوق العقارات في أبوظبي أكثر استقرارا عن ذي قبل، موضحا أن معدلات الانخفاض في الإيجارات وأسعار البيع بسيطة مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
ترقب لمستويات الطلب بعد إلزام موظفي أبوظبي بالسكن داخل الإمارة
يترقب متعاملون في السوق العقارية تحسنا تدريجيا في الطلب على استئجار الوحدات السكنية خلال العام المقبل، بعد صدور القرار الخاص بإلزام جميع موظفي الدوائر والجهات المحلية التابعة لحكومة أبوظبي بالسكن داخل الإمارة، خلال عام.
وأكدوا أن القرار سيكون له تأثير إيجابي في إشغال نسبة كبيرة من الشقق السكنية الخالية بأبوظبي، لاسيما مع توالي إنجاز وتسليم العديد من الوحدات الجديدة خلال الفترة الحالية. وأوضحت عبير نديم مدير عام شركة رمال الشرق للعقارات أن القرار الخاص بإلزام موظفي الدوائر والجهات المحلية التابعة لحكومة أبوظبي بالسكن داخل الإمارة خلال عام، أدى إلى حالة من الترقب لدى الملاك، في ظل التوقعات بتحسن الطلب في السوق العقاري خلال الفترة المقبلة.
وشهدت إمارة أبوظبي إنجاز أكثر من 6500 وحدة سكنية خلال الأشهر الستة الأولى من العام الحالي، على ما تظهر إحصاءات رسمية، في وقت يزيد عدد الموظفين العاملين في حكومة أبوظبي، والذين يقطنون خارج الإمارة، على 10 آلاف موظف.
وتوقع عبدالله خلفان النقبي رئيس مجلس إدارة شركة ويندكس للعقارات أن يسهم القرار في تحسن الطلب على السكن بأغلب مناطق أبوظبي، سواء المناطق المتميزة مثل جزيرة الريم أو شاطئ الراحة، أو المناطق الأقل جودة أو الواقعة خارج جزيرة أبوظبي.
وأشار تقرير صادر حديثا عن شركة «سي بي آر إي» للبحوث والاستشارات العالمية إلى أن المشاريع الواقعة في إمارة دبي، على الحدود مع أبوظبي، مثل مرسى دبي، ومنطقة الإنتاج الإعلامي الدولي، وحدائق ديسكفري، وقرية جميرا، وجرين كوميونيتي، ومدينة دبي الرياضية، تمكنت على مدى سنوات من استقطاب جزء من القوة العاملة في حكومة أبوظبي للإقامة في دبي والتنقل بينها وبين العاصمة. يذكر أن القرار الخاص بسكن موظفي الحكومة داخل أبوظبي، يأتي في إطار حرص حكومة أبوظبي على ضمان سلامة موظفيها وتحقيقاً للاستقرار الاجتماعي لهم ولعائلاتهم، حيث جاء القرار بعد دراسات معمقة حول الآثار التي تنتج عن بُعد المسافة بين مكان إقامة العاملين ومقار عملهم، ومن أبرز هذه الآثار ما يتعلق بسلامة الموظفين على الطرقات الخارجية وقيادتهم مركباتهم لفترات طويلة وفي أوقات مختلفة من العام تكون فيها الأجواء أحياناً غير مناسبة للسير في فترات الصباح الباكر أو فترات المساء.