إسماعيل الحمادي لــ مال واعمال… التقييم العقاري ضرورة لمعرفة القيمة الحقيقية للأصول

آخر تحديث : الأحد 6 مايو 2018 - 10:43 صباحًا
إسماعيل الحمادي لــ مال واعمال… التقييم العقاري ضرورة لمعرفة القيمة الحقيقية للأصول

شركة الرواد تحقق الريادة في سوق العقارات

أسس عملية وعلrental-property-management-calgaryمية تتحكم في تحديد سعر العقار محل التقييم 

ثبتت شركة الرواد للاستشارات والتسويق العقاري تميزها في هذا المجال وتمكنها من أساليب مختلفة بشكل احترافي اذ تتمتع الرواد بالقدرة على استخدام مجموعة متنوعة من الأدوات التسويقية بهدف تحقيق أفضل الايرادات من الأصول العقارية التجارية المعروضة للإيجار أو الاستثمار او البيع، مستفيدة في ذلك من معرفتها العميقة وادراكها لطبيعة السوق العقارية بالدولة لما تحت إدارتها من مختلف أنواع العقارات، حيث تجمع في عملياتها التسويقية بين افضل اساليب التفكير المهني وتقنيات التسويق الحديثة والمبتكرة في هذا المجال.

ويعمل فريق التسويق بالشركة من أجل تقديم مشورة تسويقية شاملة لملاك العقارات والمستثمرين في كافة مستويات ومراحل التطوير العقاري وذلك من أجل تحقيق أفضل قيمة مضافة لمشروعاتهم هذا وتتبع الشركة أفضل اساليب العرض والتقديم كأحد أهم مفاتيح النجاح في التسويق العقاري.

كما وتفتخر الرواد باتباع أرقى أساليب تبادل المعلومات والتواصل فضلا عن استخدامها لأساليب التسويق المختلفة.

وللحديث أكثر عن الرواد للاستشارات العقارية وعن السوق العقاري عامة كان لنا هذا مع ….DSC_0034

مال وأعمال… كيف كانت بداياتك؟

إسماعيل الحمادي … كانت البداية عندما قررت ترك الوظيفة والاتجاه نحو الاستثمار في القطاع الخاص نظرا لكونه بيئة مفتوحة للتوسع والانتشار في أكثر من مشروع فكانت البداية من خلال تأسيس مكتب للاستشارات العقارية عام 2013 باسم الرواد للاستشارات العقارية ومن ثم دخلنا عام 2014 في مجال الوساطة العقارية وبدانا في تسويق العقاري حيث عملنا مع مطورين عقاريين من خلال البيع على الخريطة، وذلك بموجب اتفاقيات تسويق العقاري.

وبحمد الله  وخلال فترة قصيرة حققنا طفرات من النجاح فيه بالرغم من صغر عمر الشركة مقارنة بمثيلاتها ومع الايام اصبحنا من اكبر شركات التسويق العقاري وكانت البدايات في اعمال السمسرة ولكننا تمكنا من وضع مفهوم جديد لشركاء الاعمال في مجال العقارات فاستطعنا ان نكون اكبر مجموعة استثمارية من حيث عدد الشركاء وعدد المشروعات التي تم انجازها بالفعل ولدينا العديد من المشروعات التي تم انجازها كنا المسوقين لها وقد ساعدني في ذلك دراستي للعلاقات العامة والاعلام من خلال فهم العلاقة بين اطراف العملية العقارية وحاجات السوق ومخاطبة العملاء بمفاهيم قريبة عليهم.

مال وأعمال… ما الفرق بين التسويق العقاري والوساطة العقارية؟

إسماعيل الحمادي… يخلط الكثير بين مفهوم الوساطة العقارية والتسويق العقاري، بالاعتماد على الفكرة الجوهرية التي ينطلق منها هذان المفهومان، والهدف المشترك بين المهنتين الذي يصب في قالب موحد وهو ترويج أو بيع المنتجات العقارية، إلا أنه بالتعمق في البحث في المهنتين، وفي المبادئ التي ترتكز عليها كل واحدة منهما، يظهر جليا الفرق بينهما رغم التداخل والاشتراك في بعض المهام الأخرى.

اذ ترتكز مهنة الوساطة العقارية على البحث عن مشترين او مستأجرين للعقار دون غيرهم حيث يقوم الوسيط العقاري بالتوسط بين المالك والمشتري، بحيث لا تتم صفقة البيع أو الإيجار إلا بوجود هذين الطرفين، في حين تركز مهنة التسويق العقاري على عرض وترويج مشروعات عقارية ومنشآت تابعة لمطورين ومقاولين، ما زالت على الخريطة وتشرف في نفس الوقت على إتمام صفقات البيع والإيجار، دون استلزام حضور المالك وفق شروط واضحة متفق عليها في العقد الذي يثبت توكيلها مهمة تسويق المشاريع من طرف المطور أو المقاول صاحب المشروع.ismail award3

مال وأعمال… قبل المشروع لابد من القيام بعمل تقيم عقاري بصفتكم مستشاري عقار ما هي العوامل التي تلعب دور في تقيم العقار؟

إسماعيل الحمادي… قبل الحديث عن تقيم العقار لابد لنا من تعريف القارئ بمعنى التقييم العقاري والذي يقصد به القدرة على تحديد القيمة الحقيقية للعقار أو الأقرب إلى الحقيقة للأصول العقارية.

كما يجب الإشارة الى انه هناك معايير وخبرات يجب توافرها في المقيم قبل الشروع في اية عمليات لضمان النجاح المطلوب مع مراعاة الاختلاف ما بين العقار المقيم وما عداه من العقارات الاخرى حتى ولو كانت في نفس المنطقة ودواعي طلب التقييم.

بداية يوجد عدة مؤثرات ذات علاقة وطيدة بعملية التقييم وتلعب دورا محورياً في اية عملية تقييم تجري علي عقار بعينه يجب اخذها في الاعتبار مبينا ان هناك عدة اسس ومعايير تحكم عملية التقييم من خلال عدة مراحل تمر بها العلمية التقييمية وصولا الى عوامل بيئية ومناخية واخرى طبيعية ذات تأثير مؤكد في قيمة العقار محل التقييم.

فتقيم العقار يدخل في عوامل ومقاييس مختلفة فحين نقيم قيمة الإيجارات اذ ان للمنطقة الدور الأبرز في التقييم بالإضافة الى عمر البناء وقيمته بالإضافة الى القيمة السوقية مقسمة على 6% او 7% او 8% بمعنى اخر في التقييم نأخذ عوامل ثلاثة مميزات المنطقة وسعر التكلفة وتشطيب البناء اما بالنسبة الى عوامل تقيم قيمة العقار فتوثر فيها عوامل هامة وتعمل على ازدهاره أو تراجعه في الأسواق.

لذا، فإنه من المهم معرفة كافة العوامل والمؤشرات التي تؤثر في المجال سواء إذا كنت مستثمر أو مُشتري او مسوق اذ انها تلعب دوراً هاماً في تحريك سوق العقارات وكذلك سعر العقار وقيمته واهمها التوزيع السكاني (الإحصائيات) والاقتصاد العام للبلد بالإضافة الى الموقع الجغرافي وإمكانية الوصول لمكان العقار.ismail award2

مال واعمال … ذكرت في اجابتك للسؤال السابق عن وجود عوامل ومعايير يجب توافرها في المقيم هلا لك ان تطلعنا على هذه العوامل؟

. إسماعيل الحمادي… كي تكون هناك عملية تقييم ناجحة وقائمة على اسس سليمة ينتفع بها صاحب العقار محل التقييم وكذلك الطرف المشتري او المستأجر وفقا لمعطيات السوق لابد ان تتوافر لدي القائم بعملية التقييم عدة مقومات ومهارات عملية تمكنه من اجراء التقييم المناسب المبني على أسس صحيحة أبرزها التالي: –

الخبرة والدراية المناسبة في تقييم العقارات. المتابعة المستمرة لحركة السوق العقاري بصفة مستمرة وما يحيط بالسوق من تقلبات وعلى الأخص النمو السكاني ومعدل دخل الفرد في المنطقة المستهدفة. عمل تحليل مناسب لسعر أي عقار بالمنطقة، وتعتبر دراسة «الطاقة الاستيعابية لأي منطقة أحد الدراسات الهامة لتحليل السوق فهي دراسة عدد الوحدات السكنية وغير السكنية التي يمكن شغلها في فترة زمنية محددة في منطقة واحدة والتغيرات التي قد تطرأ خلال الفترة المقبلة. كما يجب الاخذ في عين الاعتبار المعروض والمتوافر لأي منطقة في ضوء الطلب المتاح وفي ضوء نسبة الاشغال والفراغات المتوقعة مستقبلا. والوقوف على مدى حاجة المنطقة لبناء جديد. وان يتمتع بالحيادية التامة وعدم الميل لأي طرف على حساب الاخر لضمان النزاهة في التقييم والأمانة المطلقة عند اجراء التقييم وفقا لأوضاع السوق ومجريات الاحداث على الخريطة العقارية. والعامل الأهم هو السرية عند التقييم وعدم افشاء اية معلومات تتعلق بالعقار محل التقييم لضمان تقييم شامل عادل.real-estate-company-formation

مال واعمال… المسوق العقاري في دولة الامارات العربية المتحدة ذهب الى ابعد من المفهوم التقليدي كالتسويق العقاري الى الارشاد أخبرنا عن ذلك؟

إسماعيل الحمادي… يختلف مفهوم التسويق العقاري عن الاستشارات العقارية التي تهدف الى تقديم الاستشارات للمستثمر ومساعدته في الحصول على معلومات مهمة هي (أفضل سعر وأفضل فرصة وأفضل توظيف للعقار).

ونحن في الرواد ملتزمون دوما على تقديم خدماتنا وفق أفضل معايير الجودة، ودعم جهود عملائنا الرامية لتحقيق أعلى مستويات النجاح في أعمالهم.

مال وأعمال..  ما العوامل المؤثرة على قيمة العقار بصفة مستمرة؟  إسماعيل الحمادي…  توجد مجموعة عوامل ذات تأثير واضح على قيمة العقار محل التقييم وتتحكم بدرجة أو بأخرى في مستوى الاسعار أهمها ان أسعار العقارات مرتبطة بموقع العقار ونسبة البناء وبدوره الاقتصادي. بالإضافة الى التشريعات والقوانين الحكومية كالقوانين المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات وتخصيص المناطق.

مال وأعمال … ما هي الاسس والمبادئ التي يتم تحديد قيمة العقار وفقا لها؟ 

إسماعيل الحمادي…تلعب مجموعة من الاسس العلمية والعملية دوراً مهما في عمليات التسويق العقاري وتحديد سعره وتمثل نقطة ارتكاز ضرورية يجب الالتفات اليها قبل الشروع في التقييم أهمها…  القدرة على توقع الأسعار مستقبلا، وتوقع الأسعار قد يخل باتزان العرض والطلب والتوقعات المرتبطة بنوع العقار فمثلا:  الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات والمستوى الاجتماعي للمنطقة (فلل – الشقق).  قدرة العقار التجاالقدرة على توقع الأسعار مستقبلا، وتوقع الأسعار قد يخل باتزان العرض والطلب والتوقعات المرتبطة بنوع العقار فمثلا: ري على تحقيق عائد معقول.  ثقافة المجتمع المرتبطة بكون العقار استثمارا طويل الأجل ذا قيمة مستقبلية مؤكدة.  توقع استخدامات المباني على الأخص في الأراضي الجديدة.Madinat-Jumeirah-Desktop (1)

مال وأعمال… كيف تقرأ سوق العقارات في الآونة الاخيرة؟              

إسماعيل الحمادي….هناك ارتفاع غير مبرر في اسعار العقارات ولكنني أري ان العميل هو السبب والمستهلك يقبل علي الشراء و يشتري ويزاحم رغم ارتفاع الاسعار و المستهلك لديه بأن الاستثمار العقاري مازال الأكثر أمناً، كما أن المبيعات تتزايد تحديداً يوم بعد يوم بحكم ارتفاع الفرص الاستثمارية في هذا المجال لكن يبقي الاستثمار العقاري هو اكثر الاستثمارات استقراراً اذ يراها البعض انها اسرع نمواً فهناك طفرة في السوق العقاري وخاصة الاماراتي فمما لا شك فيه أن السوق العقاري في الإمارات، خاصة في دبي التي ظلت لفترة طويلة أكبر مدينة جاذبة للسياحة والاستثمارات في الخليج العربي، كان دائما محل اهتمام شديد من المستثمرين المحليين والدوليين على حد سواء. والسبب وراء هذا لا يعود فقط بسبب شهرة سوق العقارات في الإمارات العالمية، بل أيضاً بسبب سرعة هذا القطاع النسبية في التعافي خلال العام الماضي من التراجع الذي حدث في أسعاره.

*حصري لمال وأعمال يمنع الاقتباس او اعادة النشر الا باذن الخطي

2018-05-06 2018-05-06
أترك تعليقك
0 تعليق
*الاسم
*البريد الالكترونى
الحقول المطلوبة*

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

شروط التعليق :

عدم الإساءة للكاتب أو للأشخاص أو للمقدسات أو مهاجمة الأديان أو الذات الالهية. والابتعاد عن التحريض الطائفي والعنصري والشتائم.

info